Yunanistan’da ev sat\u0131n alma s\u00fcreci 2026 rehberi. Yabanc\u0131 yat\u0131r\u0131mc\u0131lar i\u00e7in AFM, Due Diligence, tapu devri, vergiler, Golden Visa ba\u015fvurusu ve sat\u0131\u015f sonras\u0131 m\u00fclk y\u00f6netimi \u2014 ad\u0131m ad\u0131m eksiksiz k\u0131lavuz.<\/p>\n\n\n\n
Yunanistan’da ev sat\u0131n almak ve Golden Visa avantajlar\u0131ndan yararlanmak isteyen yabanc\u0131 yat\u0131r\u0131mc\u0131lar\u0131n \u00e7o\u011fu benzer sorularla yola \u00e7\u0131k\u0131yor: “\u00d6nce evi mi bulmal\u0131y\u0131m? Vergi numaras\u0131 ne zaman al\u0131n\u0131r? Paray\u0131 ne zaman ve nas\u0131l g\u00f6ndermeliyim? Tapu ka\u00e7 g\u00fcnde \u00e7\u0131kar? Golden Visa ba\u015fvurusu tapudan \u00f6nce mi yap\u0131l\u0131r sonra m\u0131?”<\/p>\n\n\n\n
\u0130nternette bu sorular\u0131n \u00e7o\u011funa par\u00e7a par\u00e7a cevaplar bulmak m\u00fcmk\u00fcn. Ancak ger\u00e7ek sat\u0131n alma s\u00fcreci, birbirine s\u0131k\u0131 s\u0131k\u0131ya ba\u011fl\u0131 onlarca kritik ad\u0131mdan olu\u015fur. Tek bir ad\u0131m\u0131n yanl\u0131\u015f zamanda veya eksik yap\u0131lmas\u0131; s\u00fcrecin ciddi \u015fekilde uzamas\u0131na, \u00f6ng\u00f6r\u00fclemeyen ek maliyetlere, hukuki problemlere ve hatta Golden Visa ba\u015fvurusunun tamamen gecikmesine neden olabilir.<\/p>\n\n\n\n
Bu rehberde, Yunanistan’da ev sat\u0131n alma s\u00fcrecini ba\u015ftan sona; ev se\u00e7iminden tapu devrine, vergi planlamas\u0131ndan Golden Visa ba\u015fvurusuna ve sat\u0131\u015f sonras\u0131 m\u00fclk y\u00f6netimine kadar 2026 y\u0131l\u0131 g\u00fcncel mevzuat\u0131yla ad\u0131m ad\u0131m inceliyoruz.<\/p>\n\n\n\n
Her gayrimenkul yat\u0131r\u0131m\u0131 kendi i\u00e7inde \u00f6zel dinamikler bar\u0131nd\u0131r\u0131r. Ancak profesyonel ve yasal altyap\u0131s\u0131 sa\u011flam bir sat\u0131n alma s\u00fcreci genel olarak \u015fu temel ad\u0131mlardan olu\u015fur:<\/p>\n\n\n\n
Yat\u0131r\u0131m hedefinin netle\u015ftirilmesi ve b\u00f6lge se\u00e7imi, ger\u00e7ek\u00e7i bir b\u00fct\u00e7e planlamas\u0131, gayrimenkul ara\u015ft\u0131rmas\u0131 ve g\u00fcvenilir dan\u0131\u015fman se\u00e7imi, ba\u011f\u0131ms\u0131z bir avukat\u0131n s\u00fcrece dahil edilmesi, AFM al\u0131nmas\u0131 ve banka haz\u0131rl\u0131klar\u0131, hukuki ve teknik inceleme (Due Diligence), rezervasyon ve kapora s\u00fcreci, resmi vergilerin hesaplanmas\u0131 ve sat\u0131\u015f s\u00f6zle\u015fmesi, noter huzurunda tapu devri, kadastro i\u015flemleri, Golden Visa ba\u015fvurusu ve sat\u0131\u015f sonras\u0131 m\u00fclk y\u00f6netimi.<\/p>\n\n\n\n
Bir\u00e7ok amat\u00f6r yat\u0131r\u0131mc\u0131 ilk olarak ilan sitelerinde kaybolmay\u0131 tercih eder. Oysa yap\u0131lmas\u0131 gereken ilk \u015fey “Bu m\u00fclk\u00fc neden al\u0131yorum?” sorusuna net bir yan\u0131t vermektir. Ama\u00e7; saf bir yat\u0131r\u0131m, Euro bazl\u0131 y\u00fcksek kira geliri, Golden Visa ile oturum izni, tatil evi veya \u00e7ocuklar\u0131n gelecekteki e\u011fitimi olabilir. Bu sorunun cevab\u0131 b\u00fct\u00e7eyi, m\u00fclk tipini ve lokasyonu do\u011frudan belirler.<\/p>\n\n\n\n
Yunanistan’da her b\u00f6lgenin yat\u0131r\u0131m profili tamamen farkl\u0131d\u0131r. Glyfada ve Voula; l\u00fcks ya\u015fam, elit sahil \u015feridi ve y\u00fcksek prestij arayan yat\u0131r\u0131mc\u0131lar\u0131n ilk tercihi olurken, Marousi kurumsal \u015firket yo\u011funlu\u011fuyla beyaz yakal\u0131 kirac\u0131 potansiyeli ve d\u00fczenli kira getirisi sunar. Kallithea, \u015fehir merkezine yak\u0131nl\u0131\u011f\u0131 sayesinde her d\u00f6nem y\u00fcksek kira talebiyle \u00f6ne \u00e7\u0131kar. Palaio Faliro ve Nea Smyrni ise \u015fehir dinamizmiyle sahil ya\u015fam\u0131n\u0131 harmanlayan, ula\u015f\u0131m avantaj\u0131 y\u00fcksek dengeli lokasyonlard\u0131r.<\/p>\n\n\n\n
B\u00f6lge se\u00e7imi yaparken yaln\u0131zca bug\u00fcnk\u00fc fiyatlara de\u011fil; gelecekteki de\u011fer art\u0131\u015f\u0131 potansiyeline, yeni ula\u015f\u0131m projelerine, kirac\u0131 profiline ve arz-talep dengesine odaklan\u0131lmal\u0131d\u0131r. \u00d6rne\u011fin Ellinikon projesinin etkisiyle Palaio Faliro ve \u00e7evresindeki metrekare de\u011ferlerinin \u00f6n\u00fcm\u00fczdeki y\u0131llarda belirgin art\u0131\u015f g\u00f6stermesi beklenmektedir. Bu t\u00fcr makro dinamikleri erkenden fark eden yat\u0131r\u0131mc\u0131 en b\u00fcy\u00fck avantaj\u0131 elde eder.<\/p>\n\n\n\n
Yat\u0131r\u0131mc\u0131lar\u0131n d\u00fc\u015ft\u00fc\u011f\u00fc en b\u00fcy\u00fck tuzaklardan biri, b\u00fct\u00e7eyi sadece “ev fiyat\u0131” \u00fczerinden hesaplamakt\u0131r. Profesyonel yat\u0131r\u0131mc\u0131lar toplam yat\u0131r\u0131m maliyetini esas al\u0131r. Bu iki rakam aras\u0131nda ciddi farklar olabilir.<\/p>\n\n\n\n
B\u00fct\u00e7e plan\u0131na \u015fu kalemleri dahil etmek gerekir: gayrimenkul sat\u0131n alma bedeli, tapu devir vergisi (ikinci el m\u00fclklerde yakla\u015f\u0131k %3,09), noter masraflar\u0131 (%1\u2013%1,5), kadastro kay\u0131t har\u00e7lar\u0131 (%0,5\u2013%0,7), hukuki dan\u0131\u015fmanl\u0131k \u00fccreti (genellikle m\u00fclk de\u011ferinin %1\u2013%1,5’i), teknik m\u00fchendislik raporu, uluslararas\u0131 banka transfer \u00fccretleri ve ilk y\u0131l y\u0131ll\u0131k emlak vergisi (ENFIA).<\/p>\n\n\n\n
\u00d6rnek vermek gerekirse; 500.000 Euro’luk bir m\u00fclk i\u00e7in toplam ek maliyetler genellikle 30.000\u201350.000 Euro aras\u0131nda olu\u015fabilir. 800.000 Euro’luk Golden Visa yat\u0131r\u0131m\u0131nda ise bu rakam 50.000\u201380.000 Euro band\u0131na ula\u015fabilir. Bu hesab\u0131 yapmadan b\u00fct\u00e7e olu\u015fturmak, s\u00fcre\u00e7 ortas\u0131nda s\u00fcrpriz maliyetlerle kar\u015f\u0131la\u015fmak anlam\u0131na gelir.<\/p>\n\n\n\n
G\u00fcvenilir bir gayrimenkul dan\u0131\u015fman\u0131 do\u011fru b\u00f6lge analizini sunar, piyasa de\u011ferini yorumlar ve pazarl\u0131k s\u00fcrecini y\u00f6netir. Ancak emlak dan\u0131\u015fman\u0131 asla hukuk dan\u0131\u015fman\u0131n\u0131n yerine ge\u00e7emez ve bunu beklemek yanl\u0131\u015f olur.<\/p>\n\n\n\n
Yabanc\u0131 yat\u0131r\u0131mc\u0131lar\u0131n yapt\u0131\u011f\u0131 en b\u00fcy\u00fck hatalardan biri evi se\u00e7ip kaporay\u0131 verdikten sonra avukat aramaya ba\u015flamakt\u0131r. Profesyonel yakla\u015f\u0131m, avukat\u0131 daha rezervasyon s\u00f6zle\u015fmesi imzalanmadan s\u00fcrece dahil etmektir. B\u00f6ylece tapu kay\u0131tlar\u0131, ipotek durumlar\u0131 ve belediye ruhsatlar\u0131 en ba\u015ftan kontrol alt\u0131na al\u0131n\u0131r; olas\u0131 riskler \u00f6deme yap\u0131lmadan \u00f6nce tespit edilir.<\/p>\n\n\n\n
Avukat se\u00e7erken dikkat edilmesi gerekenler \u015funlard\u0131r: gayrimenkul hukukunda uzmanla\u015fm\u0131\u015f olmal\u0131, Golden Visa deneyimi bulunmal\u0131, Due Diligence hizmeti vermeli, ba\u011f\u0131ms\u0131z \u00e7al\u0131\u015fmal\u0131 ve uluslararas\u0131 m\u00fcvekkil deneyimi olmal\u0131d\u0131r. Sat\u0131c\u0131n\u0131n \u00f6nerdi\u011fi avukatla \u00e7al\u0131\u015fmak \u00e7\u0131kar \u00e7at\u0131\u015fmas\u0131 riski olu\u015fturdu\u011fundan tercih edilmemelidir.<\/p>\n\n\n\n
Yunanistan’da resmi bir i\u015flem yapabilmek i\u00e7in AFM (Arithmos Forologikou Mitroou) yani vergi numaras\u0131 almak zorunludur. AFM olmadan tapu devri yap\u0131lamaz, banka hesab\u0131 a\u00e7\u0131lamaz ve \u00e7o\u011fu resmi s\u00f6zle\u015fme tamamlanamaz. \u00d6nemli bir ayr\u0131nt\u0131 olarak; AFM sahibi olmak sizi otomatik olarak Yunanistan’da vergi mukimi yapmaz, bu numara yaln\u0131zca resmi ve finansal i\u015flemler i\u00e7in kullan\u0131lan yasal kimlik numaran\u0131zd\u0131r.<\/p>\n\n\n\n
AFM ba\u015fvurusu gerekti\u011finde avukata vekaletname verilerek uzaktan da yapt\u0131r\u0131labilir; bu sayede yat\u0131r\u0131mc\u0131 Yunanistan’a gelmek zorunda kalmaz.<\/p>\n\n\n\n
Banka haz\u0131rl\u0131klar\u0131 a\u015famas\u0131nda \u00f6deme plan\u0131 ve para transfer y\u00f6ntemi netle\u015ftirilir. Y\u00fcksek tutarl\u0131 transferlerde bankalar AML ve KYC kurallar\u0131 gere\u011fi fon kayna\u011f\u0131 belgesi talep edecektir. Bu nedenle Source of Funds belgelerinin \u00f6nceden haz\u0131r olmas\u0131, s\u00fcrecin aksamadan ilerlemesini sa\u011flar.<\/p>\n\n\n\n
G\u00fczel g\u00f6r\u00fcnen her gayrimenkul g\u00fcvenli bir yat\u0131r\u0131m anlam\u0131na gelmez. Profesyonel yat\u0131r\u0131mc\u0131lar\u0131n Due Diligence tamamlanmadan y\u00fcksek tutarl\u0131 hi\u00e7bir \u00f6deme yapmamas\u0131n\u0131n nedeni budur. Due Diligence, bir gayrimenkul\u00fcn hukuki, teknik ve idari a\u00e7\u0131dan eksiksiz incelenmesidir.<\/p>\n\n\n\n
Tapu Kayd\u0131 \u0130ncelemesi:<\/strong> Ger\u00e7ek malikin kim oldu\u011fu, m\u00fclk \u00fczerinde ipotek, haciz, \u015ferh veya sat\u0131\u015f\u0131 engelleyecek bir hukuki kullan\u0131m hakk\u0131 bulunup bulunmad\u0131\u011f\u0131 ara\u015ft\u0131r\u0131l\u0131r. Bu ara\u015ft\u0131rma yap\u0131lmadan \u00f6deme yapmak; gizli bor\u00e7lar, ipotekler veya hissedar anla\u015fmazl\u0131klar\u0131yla y\u00fcz y\u00fcze gelmek anlam\u0131na gelebilir.<\/p>\n\n\n\n Belediye ve \u0130mar \u0130ncelemesi:<\/strong> Yap\u0131 ruhsat\u0131, tadilat izinleri ve m\u00fclkte ka\u00e7ak yap\u0131 unsuru bulunup bulunmad\u0131\u011f\u0131 resmi dosyalar \u00fczerinden incelenir. D\u0131\u015far\u0131dan m\u00fckemmel g\u00f6r\u00fcnen bir bina, belediye kay\u0131tlar\u0131nda ciddi problemler bar\u0131nd\u0131r\u0131yor olabilir.<\/p>\n\n\n\n Kadastro Kontrol\u00fc:<\/strong> Parsel bilgileri, resmi s\u0131n\u0131rlar ve tapu m\u00fcd\u00fcrl\u00fc\u011f\u00fcndeki kay\u0131tlar kar\u015f\u0131la\u015ft\u0131r\u0131l\u0131r. Baz\u0131 eski yap\u0131larda tapudaki bilgiler ile fiili durum aras\u0131nda farkl\u0131l\u0131klar bulunabilir.<\/p>\n\n\n\n Teknik \u0130nceleme:<\/strong> \u00d6zellikle eski yap\u0131larda binan\u0131n ya\u015f\u0131, ta\u015f\u0131y\u0131c\u0131 sistemi, deprem y\u00f6netmeli\u011fine uygunlu\u011fu ve ortak alanlar\u0131n fiziksel durumu uzman m\u00fchendisler taraf\u0131ndan de\u011ferlendirilir. Bu inceleme hem hukuki hem de mali riskleri minimize eder.<\/p>\n\n\n\n Due Diligence s\u00fcreci m\u00fclk\u00fcn bulundu\u011fu b\u00f6lgeye ve ar\u015fivlerin durumuna ba\u011fl\u0131 olarak genellikle 3 ila 7 i\u015f g\u00fcn\u00fc aras\u0131nda tamamlan\u0131r.<\/p>\n\n\n\n Due Diligence s\u00fcrecinin ba\u015f\u0131nda veya paralelinde m\u00fclk\u00fc g\u00fcvenceye almak i\u00e7in Rezervasyon S\u00f6zle\u015fmesi imzalanabilir. Bu s\u00f6zle\u015fme m\u00fclk\u00fcn belirli bir s\u00fcre boyunca ba\u015fka al\u0131c\u0131lara sunulmamas\u0131n\u0131 taahh\u00fct eder. S\u00f6zle\u015fmede; net sat\u0131\u015f bedeli, \u00f6deme takvimi, cayma \u015fartlar\u0131 ve kaporan\u0131n hangi durumlarda iade edilece\u011fi a\u00e7\u0131k\u00e7a yazmal\u0131d\u0131r.<\/p>\n\n\n\n Kapora \u00f6demesinin ger\u00e7ekle\u015ftirilmesi \u00f6ncesinde s\u00f6zle\u015fmenin ba\u011f\u0131ms\u0131z avukat taraf\u0131ndan incelenmesi kritik \u00f6nem ta\u015f\u0131r. Yat\u0131r\u0131mc\u0131lar\u0131n \u00e7ok s\u0131k d\u00fc\u015ft\u00fc\u011f\u00fc bir hata; “nas\u0131l olsa ileride tapu olacak” d\u00fc\u015f\u00fcncesiyle rezervasyon s\u00f6zle\u015fmesini okumadan imzalamakt\u0131r. Oysa en b\u00fcy\u00fck hukuki riskler tam da burada ba\u015flar. Sat\u0131c\u0131 cayma durumunda kaporan\u0131n iade edilmesini sa\u011flayacak maddeler s\u00f6zle\u015fmede a\u00e7\u0131k\u00e7a yer almal\u0131d\u0131r.<\/p>\n\n\n\n Tapu devrinden \u00f6nce \u00f6denecek vergiler ve resmi giderler eksiksiz hesaplan\u0131r. Bu a\u015famada s\u00fcrpriz maliyetlerle kar\u015f\u0131la\u015fmamak i\u00e7in her kalemin \u00f6nceden b\u00fct\u00e7elenmesi \u015fartt\u0131r.<\/p>\n\n\n\n \u0130kinci el (resale) gayrimenkuller i\u00e7in temel kalem yakla\u015f\u0131k %3,09 oran\u0131ndaki Tapu Devir Vergisidir.<\/strong> Buna ek olarak noter masraflar\u0131, kadastro kay\u0131t \u00fccretleri ve gerekti\u011finde \u00e7eviri ve apostil giderleri de hesaba kat\u0131lmal\u0131d\u0131r. Yeni projelerde uygulanacak vergi rejimi farkl\u0131 olabilece\u011finden sat\u0131n al\u0131nacak projenin hangi kategoriye girdi\u011fi \u00f6nceden kontrol edilmelidir.<\/p>\n\n\n\n \u0130ncelemeler olumlu sonu\u00e7land\u0131\u011f\u0131nda ana sat\u0131\u015f s\u00f6zle\u015fmesi haz\u0131rlan\u0131r. Bu belge yat\u0131r\u0131m\u0131n en kritik yasal belgelerinden biridir. S\u00f6zle\u015fmede; sat\u0131\u015f bedeli, \u00f6deme plan\u0131, teslim tarihi, taraflar\u0131n t\u00fcm y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fckleri, cezai \u015fartlar ve masraf payla\u015f\u0131m\u0131 yer al\u0131r.<\/p>\n\n\n\n Yunanistan’da gayrimenkul sat\u0131\u015flar\u0131 yasal olarak noter huzurunda<\/strong> ger\u00e7ekle\u015ftirilir. Noterin g\u00f6revi taraflar\u0131n kimliklerini do\u011frulamak ve resmi sat\u0131\u015f s\u00f6zle\u015fmesini d\u00fczenlemektir. \u00d6demelerin yap\u0131lmas\u0131 ve imzalar\u0131n at\u0131lmas\u0131yla birlikte tapu devri tamamlan\u0131r, gayrimenkul resmi olarak yeni malik ad\u0131na tescil edilir.<\/p>\n\n\n\n Noterin g\u00f6revi ile avukat\u0131n g\u00f6revi birbirinden tamamen farkl\u0131d\u0131r. Noter resmi i\u015flemi y\u00fcr\u00fct\u00fcr; avukat ise s\u00fcre\u00e7 boyunca yaln\u0131zca yat\u0131r\u0131mc\u0131n\u0131n haklar\u0131n\u0131 korur.<\/p>\n\n\n\n Tapu devri tamamland\u0131\u011f\u0131nda gayrimenkul resmi olarak yeni malik ad\u0131na tescil edilir. Bunun ard\u0131ndan kadastro kay\u0131tlar\u0131 g\u00fcncellenir ve m\u00fclkiyet bilgileri resmi sistemlerde do\u011fru \u015fekilde yer al\u0131r.<\/p>\n\n\n\n Bir\u00e7ok yat\u0131r\u0131mc\u0131 s\u00fcrecin tapu devriyle bitti\u011fini d\u00fc\u015f\u00fcn\u00fcr. Asl\u0131nda bu nokta, yat\u0131r\u0131m\u0131n operasyonel a\u015famas\u0131n\u0131n ba\u015flang\u0131c\u0131d\u0131r. Tapu al\u0131nd\u0131ktan sonra elektrik, su, do\u011falgaz ve internet gibi zorunlu abonelik i\u015flemlerinin yeni malik ad\u0131na tamamlanmas\u0131 gerekir. Apartman y\u00f6netimine bildirim yap\u0131lmas\u0131 ve sigorta poli\u00e7esinin d\u00fczenlenmesi de bu a\u015famada ger\u00e7ekle\u015ftirilir.<\/p>\n\n\n\n Yunanistan’da ev sat\u0131n alma s\u00fcreci, Golden Visa hedefleyen yat\u0131r\u0131mc\u0131lar i\u00e7in tapu devrinden sonra kritik bir a\u015famaya girer. E\u011fer m\u00fclk g\u00fcncel mevzuattaki yat\u0131r\u0131m e\u015fiklerine uygunsa resmi ba\u015fvuru s\u00fcreci ba\u015flat\u0131labilir.<\/p>\n\n\n\n 2026 itibar\u0131yla Golden Visa ba\u015fvurusunda iki farkl\u0131 yol mevcuttur. Standart konut al\u0131m\u0131nda Atina dahil Attika B\u00f6lgesi i\u00e7in minimum yat\u0131r\u0131m tutar\u0131 800.000 Euro, m\u00fclk\u00fcn net alan\u0131 en az 120 m\u00b2 olmal\u0131 ve m\u00fclk Airbnb dahil k\u0131sa d\u00f6nemli kiraya verilmemelidir. Ticari D\u00f6n\u00fc\u015f\u00fcm projelerinde ise minimum tutar 250.000 Euro’ya kadar d\u00fc\u015fmekte, 120 m\u00b2 \u015fart\u0131 ve Airbnb yasa\u011f\u0131 uygulanmamaktad\u0131r.<\/p>\n\n\n\n Ba\u015fvuru dosyas\u0131nda genellikle \u015funlar yer al\u0131r: pasaport, AFM, tapu belgeleri ve sat\u0131n alma d\u00f6k\u00fcmanlar\u0131, sa\u011fl\u0131k sigortas\u0131 belgesi, aile bireyleri i\u00e7in evlilik ve do\u011fum belgelerinin apostilli terc\u00fcmeleri. Belgelerde yap\u0131lacak k\u00fc\u00e7\u00fck bir hata veya eksiklik dosyan\u0131n aylarca gecikmesine neden olabilir. Bu nedenle ba\u015fvuru dosyas\u0131n\u0131n deneyimli bir avukat taraf\u0131ndan haz\u0131rlanmas\u0131 kritik \u00f6nem ta\u015f\u0131r.<\/p>\n\n\n\n Ba\u015fvuru dosyas\u0131 ilgili makamlara sunulduktan sonra biyometrik veri al\u0131m\u0131 i\u00e7in randevu olu\u015fturulur. Parmak izi ve gerekli di\u011fer bilgilerin al\u0131nmas\u0131n\u0131n ard\u0131ndan resmi inceleme s\u00fcreci ba\u015flar. \u0130nceleme sonucunda ba\u015fvurunun uygun bulunmas\u0131 halinde oturum kart\u0131 d\u00fczenlenir.<\/p>\n\n\n\n Kart\u0131n d\u00fczenlenme s\u00fcreci; ba\u015fvurunun yap\u0131ld\u0131\u011f\u0131 d\u00f6nem, dosyan\u0131n eksiksizli\u011fi ve resmi kurumlar\u0131n i\u015f y\u00fck\u00fcne g\u00f6re de\u011fi\u015febilir. Golden Visa oturum kart\u0131 be\u015f y\u0131lda bir yenilenir. Yenileme s\u00fcrecinde de tapu kay\u0131tlar\u0131, m\u00fclk\u00fcn h\u00e2l\u00e2 yat\u0131r\u0131mc\u0131 ad\u0131na kay\u0131tl\u0131 oldu\u011fu ve \u015fartlar\u0131n devam etti\u011fi do\u011frulan\u0131r.<\/p>\n\n\n\n Tapu al\u0131nd\u0131ktan sonraki s\u00fcre\u00e7, yat\u0131r\u0131m\u0131n ger\u00e7ek anlamda “\u00e7al\u0131\u015fmaya ba\u015flad\u0131\u011f\u0131” d\u00f6nemdir. Bu a\u015famay\u0131 do\u011fru y\u00f6netmek, toplam yat\u0131r\u0131m getirisini do\u011frudan etkiler.<\/p>\n\n\n\n Kiralama Stratejisi:<\/strong> Yat\u0131r\u0131m \u00f6ncesinde m\u00fclk\u00fcn uzun d\u00f6nem mi yoksa k\u0131sa d\u00f6nem kiralama modeline mi uygun oldu\u011fu analiz edilmelidir. Golden Visa kapsam\u0131ndaki standart konut m\u00fclklerinde k\u0131sa d\u00f6nemli kiralama yasakt\u0131r; yaln\u0131zca Ticari D\u00f6n\u00fc\u015f\u00fcm projelerinden al\u0131nan m\u00fclklerde Airbnb serbesttir. Uzun d\u00f6nem kiralamalarda ayl\u0131k kira bedeli, kirac\u0131 profili ve b\u00f6lge bo\u015fluk oran\u0131 dikkatle de\u011ferlendirilmelidir.<\/p>\n\n\n\n Y\u0131ll\u0131k Vergi ve Beyan Y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fckleri:<\/strong> M\u00fclk sahibi olarak her y\u0131l ENFIA \u00f6demek ve gerekli vergi beyanlar\u0131n\u0131 zaman\u0131nda yapmak zorunludur. Kira geliri elde edilmesi durumunda bu gelirin de ilgili vergi mevzuat\u0131na g\u00f6re beyan edilmesi gerekir.<\/p>\n\n\n\n Sigorta:<\/strong> M\u00fclk\u00fcn deprem, yang\u0131n, su bask\u0131n\u0131 ve sorumluluk risklerine kar\u015f\u0131 sigortalanmas\u0131 hem yasal y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fck hem de yat\u0131r\u0131m\u0131 koruma a\u00e7\u0131s\u0131ndan zorunludur. Yunanistan’\u0131n sismik aktivite a\u00e7\u0131s\u0131ndan dikkatli bir b\u00f6lge oldu\u011fu g\u00f6z \u00f6n\u00fcne al\u0131nd\u0131\u011f\u0131nda deprem sigortas\u0131 \u00f6zellikle \u00f6nem ta\u015f\u0131r.<\/p>\n\n\n\n Profesyonel M\u00fclk Y\u00f6netimi:<\/strong> Yat\u0131r\u0131mc\u0131 s\u00fcrekli Yunanistan’da ya\u015famayacaksa profesyonel bir m\u00fclk y\u00f6netimi firmas\u0131yla \u00e7al\u0131\u015fmak en ak\u0131ll\u0131ca ad\u0131md\u0131r. Kirac\u0131 bulma, kira tahsilat\u0131, aidat takibi, bak\u0131m-onar\u0131m organizasyonu ve ENFIA beyanlar\u0131 bu hizmet kapsam\u0131nda y\u00f6netilir. Bu sayede yat\u0131r\u0131mc\u0131 t\u00fcm bu operasyonel detaylarla uzaktan u\u011fra\u015fmak zorunda kalmaz.<\/p>\n\n\n\n Bir yat\u0131r\u0131mc\u0131 Atina Rivieras\u0131’nda yeni bir rezidans sat\u0131n almak istiyordu. Hedefi hem d\u00fczenli kira geliri hem de aile i\u00e7in Golden Visa hakk\u0131 elde etmekti. ERANOVA ekibiyle yap\u0131lan ilk g\u00f6r\u00fc\u015fmede Glyfada ve Palaio Faliro kar\u015f\u0131la\u015ft\u0131r\u0131ld\u0131; Ellinikon projesine yak\u0131nl\u0131\u011f\u0131 ve fiyat\/kira dengesi nedeniyle Palaio Faliro tercih edildi.<\/p>\n\n\n\n AFM ba\u015fvurusu, banka haz\u0131rl\u0131klar\u0131 ve Due Diligence paralel y\u00fcr\u00fct\u00fcld\u00fc. Tapu ara\u015ft\u0131rmas\u0131nda m\u00fclk\u00fcn temiz oldu\u011fu do\u011fruland\u0131. 42. g\u00fcnde noter i\u015flemleri tamamland\u0131 ve tapu devredildi. 60. g\u00fcnden itibaren Golden Visa dosyas\u0131 haz\u0131rlanarak ba\u015fvuru yap\u0131ld\u0131. M\u00fclk teslim al\u0131n\u0131r al\u0131nmaz uzun d\u00f6nemli kiralama y\u00f6netimine devredildi.<\/p>\n\n\n\n Marousi’de 550.000 Euro’ya bir daire sat\u0131n alan yat\u0131r\u0131mc\u0131n\u0131n tek hedefi d\u00fczenli Euro bazl\u0131 kira geliriydi. B\u00f6lge se\u00e7iminde \u00f6ncelikle kirac\u0131 profili de\u011ferlendirildi; Microsoft ve Google ofislerine yak\u0131nl\u0131k ve uluslararas\u0131 okul varl\u0131\u011f\u0131 belirleyici oldu.<\/p>\n\n\n\n Due Diligence a\u015famas\u0131nda belediye kay\u0131tlar\u0131nda eski bir izin sorunuyla kar\u015f\u0131la\u015f\u0131ld\u0131. Avukat devreye girerek sat\u0131c\u0131yla m\u00fczakere etti ve sorun sat\u0131n alma \u00f6ncesinde tamamen giderildi. Tapu al\u0131nd\u0131ktan sonra m\u00fclk profesyonel kiralama y\u00f6netimine devredildi, \u00fc\u00e7\u00fcnc\u00fc haftada kirac\u0131 bulundu.<\/p>\n\n\n\n B\u00fct\u00e7esi 800.000 Euro s\u0131n\u0131r\u0131n\u0131n alt\u0131nda olan ama Golden Visa almak isteyen bir yat\u0131r\u0131mc\u0131, ERANOVA’n\u0131n Kallithea’daki Ticari D\u00f6n\u00fc\u015f\u00fcm portf\u00f6y\u00fcn\u00fc tercih etti. 250.000 Euro yat\u0131r\u0131mla hem Golden Visa hakk\u0131 elde etti hem de m\u00fclkte Airbnb kiralama yapma serbestisine kavu\u015ftu. D\u00f6n\u00fc\u015f\u00fcm sonras\u0131 m\u00fclk\u00fcn piyasa de\u011feri al\u0131\u015f fiyat\u0131n\u0131n yakla\u015f\u0131k %20 \u00fczerinde olu\u015ftu.<\/p>\n\n\n\n Bir yat\u0131r\u0131mc\u0131 Nea Smyrni’de bir daire i\u00e7in rezervasyon s\u00f6zle\u015fmesini avukats\u0131z imzalad\u0131 ve 30.000 Euro kapora g\u00f6nderdi. S\u00f6zle\u015fmede “iade edilmez” ibaresi yer al\u0131yordu. Sat\u0131c\u0131 taraf\u0131nda \u00e7\u0131kan bir miras anla\u015fmazl\u0131\u011f\u0131 nedeniyle sat\u0131\u015f ger\u00e7ekle\u015femedi.<\/p>\n\n\n\n Hukuk ekibinin devreye girmesiyle sat\u0131c\u0131 kaynakl\u0131 iptal gerek\u00e7esiyle dava s\u00fcreci ba\u015flat\u0131ld\u0131 ve kaporan\u0131n tamam\u0131 geri al\u0131nd\u0131. Avukat s\u00f6zle\u015fmeyi ba\u015ftan incelemi\u015f olsayd\u0131 bu risk hi\u00e7 olu\u015fmayacakt\u0131.<\/p>\n\n\n\n 1. Lokasyon \u00f6nce, ev sonra:<\/strong> Amat\u00f6r yat\u0131r\u0131mc\u0131 \u00f6nce evi se\u00e7er, profesyonel yat\u0131r\u0131mc\u0131 \u00f6nce lokasyonu. Ayn\u0131 \u00f6zellikte iki ev, iki farkl\u0131 mahallede \u00e7ok farkl\u0131 yat\u0131r\u0131m performans\u0131 g\u00f6sterebilir.<\/p>\n\n\n\n 2. Net getiri \u00fczerinden hesaplamak:<\/strong> Kira gelirini br\u00fct \u00fczerinden de\u011fil; ENFIA, aidat, vergi ve bo\u015fluk oran\u0131 d\u00fc\u015f\u00fcld\u00fckten sonra net \u00fczerinden hesaplamak. Bu fark bazen %30’u a\u015fabilir.<\/p>\n\n\n\n 3. \u00c7\u0131k\u0131\u015f senaryosu olu\u015fturmak:<\/strong> Ev sat\u0131n almadan \u00f6nce “Bu evi 5 y\u0131l sonra satarsam kim sat\u0131n al\u0131r?” sorusunu yan\u0131tlamak. \u0130yi yat\u0131r\u0131m kolay sat\u0131labilen yat\u0131r\u0131md\u0131r.<\/p>\n\n\n\n 4. Sokak baz\u0131nda analiz yapmak:<\/strong> Glyfada’n\u0131n her soka\u011f\u0131, Marousi’nin her mahallesi ayn\u0131 de\u011fildir. Profesyonel yat\u0131r\u0131mc\u0131lar mahalle hatta sokak baz\u0131nda analiz yapar.<\/p>\n\n\n\n 5. Ula\u015f\u0131m projelerini takip etmek:<\/strong> Yeni metro, tramvay, \u00fcniversite veya hastane gibi yat\u0131r\u0131mlar gayrimenkul fiyatlar\u0131n\u0131 do\u011frudan etkiler. Bug\u00fcne de\u011fil gelece\u011fe yat\u0131r\u0131m yapmak bu fark\u0131ndal\u0131ktan ge\u00e7er.<\/p>\n\n\n\n 6. En az 10\u201315 alternatif kar\u015f\u0131la\u015ft\u0131rmak:<\/strong> Kurumsal yat\u0131r\u0131mc\u0131lar ayn\u0131 b\u00fct\u00e7ede birden fazla se\u00e7ene\u011fi analiz eder. Kar\u015f\u0131la\u015ft\u0131rmadan yat\u0131r\u0131m yap\u0131lmaz.<\/p>\n\n\n\n 7. Verilerle karar vermek:<\/strong> Manzara g\u00fczel olabilir, bina yeni olabilir. Ama profesyonel yat\u0131r\u0131mc\u0131 metrekare fiyat\u0131n\u0131 b\u00f6lge ortalamas\u0131yla kar\u015f\u0131la\u015ft\u0131r\u0131r, kira \u00e7arpan\u0131n\u0131 hesaplar ve son 5 y\u0131ll\u0131k fiyat de\u011fi\u015fimine bakar.<\/p>\n\n\n\n 8. Ekip kurmak:<\/strong> Ba\u015far\u0131l\u0131 yat\u0131r\u0131mc\u0131 hi\u00e7bir zaman tek ba\u015f\u0131na hareket etmez. S\u00fcre\u00e7te gayrimenkul dan\u0131\u015fman\u0131, ba\u011f\u0131ms\u0131z avukat, vergi dan\u0131\u015fman\u0131 ve gerekti\u011finde teknik uzman birlikte \u00e7al\u0131\u015f\u0131r.<\/p>\n\n\n\n 1. Sadece fiyata odaklanmak:<\/strong> Ucuz g\u00f6r\u00fcnen ev her zaman iyi yat\u0131r\u0131m de\u011fildir. Lokasyon, hukuki durum ve kira potansiyeli birlikte de\u011ferlendirilmelidir.<\/p>\n\n\n\n 2. B\u00f6lge analizi yapmamak:<\/strong> Atina’da iki sokak aras\u0131nda ciddi fiyat ve kira farklar\u0131 olu\u015fabilir. Mahalle baz\u0131nda analiz \u015fartt\u0131r.<\/p>\n\n\n\n 3. Avukat\u0131 sonradan aramak:<\/strong> Kapora verildikten sonra avukat aramak en b\u00fcy\u00fck hatalardan biridir.<\/p>\n\n\n\n 4. Due Diligence yapt\u0131rmamak:<\/strong> Tapu temiz g\u00f6r\u00fcnse bile belediye kay\u0131tlar\u0131 ve kadastro ayr\u0131ca incelenmelidir.<\/p>\n\n\n\n 5. Kapora s\u00f6zle\u015fmesini okumadan imzalamak:<\/strong> En b\u00fcy\u00fck hukuki riskler rezervasyon a\u015famas\u0131nda ba\u015flar.<\/p>\n\n\n\n 6. Sat\u0131c\u0131n\u0131n tek malik oldu\u011funu varsaymak:<\/strong> Miras\u00e7\u0131lar veya di\u011fer hissedarlar sat\u0131\u015f sonras\u0131 hak iddia edebilir.<\/p>\n\n\n\n 7. \u0130potek temizlenmeden para g\u00f6ndermek:<\/strong> Sat\u0131c\u0131n\u0131n borcunu kapatmama riskini \u00fcstlenmek.<\/p>\n\n\n\n 8. Belediye dosyas\u0131n\u0131 g\u00f6rmemek:<\/strong> Ka\u00e7ak yap\u0131, ruhsat eksikli\u011fi ve iskan sorunlar\u0131 sat\u0131n alma \u00f6ncesinde ara\u015ft\u0131r\u0131lmal\u0131d\u0131r.<\/p>\n\n\n\n 9. Sat\u0131n alma vergilerini hesaplamamak:<\/strong> Toplam yat\u0131r\u0131m maliyeti yaln\u0131zca sat\u0131\u015f fiyat\u0131ndan olu\u015fmaz.<\/p>\n\n\n\n 10. ENFIA’y\u0131 planlamaya dahil etmemek:<\/strong> Y\u0131ll\u0131k emlak vergisi uzun vadeli maliyet hesab\u0131n\u0131 do\u011frudan etkiler.<\/p>\n\n\n\n 11. Aidatlar\u0131 ara\u015ft\u0131rmamak:<\/strong> L\u00fcks projelerde ayl\u0131k aidatlar beklenenden y\u00fcksek olabilir.<\/p>\n\n\n\n 12. Eski binay\u0131 teknik kontrol ettirmemek:<\/strong> M\u00fchendis raporu \u00f6zellikle 1990 \u00f6ncesi yap\u0131larda kritik \u00f6nem ta\u015f\u0131r.<\/p>\n\n\n\n 13. Kira potansiyelini hesaplamamak:<\/strong> Sat\u0131n almadan \u00f6nce b\u00f6lge kira analizi yap\u0131lmal\u0131d\u0131r.<\/p>\n\n\n\n 14. Yanl\u0131\u015f kiralama modeli se\u00e7mek:<\/strong> Uzun d\u00f6nem ve k\u0131sa d\u00f6nem kiralama farkl\u0131 hukuki ve vergisel sonu\u00e7lar do\u011furur.<\/p>\n\n\n\n 15. Vergi mukimli\u011fini yanl\u0131\u015f anlamak:<\/strong> Ev sahibi olmak otomatik olarak vergi mukimi olmak anlam\u0131na gelmez.<\/p>\n\n\n\n 16. Banka s\u00fcrecini son ana b\u0131rakmak:<\/strong> Para transfer plan\u0131 \u00f6nceden olu\u015fturulmal\u0131d\u0131r.<\/p>\n\n\n\n 17. Dekontlar\u0131 saklamamak:<\/strong> SWIFT ve \u00f6deme belgeleri mutlaka ar\u015fivlenmelidir.<\/p>\n\n\n\n 18. Golden Visa kurallar\u0131n\u0131 eski bilgilere g\u00f6re de\u011ferlendirmek:<\/strong> Mevzuat de\u011fi\u015fir; g\u00fcncel kurallar her zaman kontrol edilmelidir.<\/p>\n\n\n\n 19. Tek bir ilanla karar vermek:<\/strong> Alternatif projeler mutlaka kar\u015f\u0131la\u015ft\u0131r\u0131lmal\u0131d\u0131r.<\/p>\n\n\n\n 20. Sat\u0131\u015f sonras\u0131n\u0131 planlamamak:<\/strong> Tapu al\u0131nd\u0131ktan sonra vergi, sigorta, aidat ve kira y\u00f6netimi devam eder.<\/p>\n\n\n\n 21. Sigorta yapt\u0131rmamak:<\/strong> Deprem ve yang\u0131n sigortas\u0131 Yunanistan’da \u00f6zellikle \u00f6nemlidir.<\/p>\n\n\n\n 22. Profesyonel m\u00fclk y\u00f6netimini d\u00fc\u015f\u00fcnmemek:<\/strong> Yurt d\u0131\u015f\u0131nda ya\u015fayan yat\u0131r\u0131mc\u0131lar i\u00e7in m\u00fclk y\u00f6netimi b\u00fcy\u00fck avantaj sa\u011flar.<\/p>\n\n\n\n 23. Kira gelirini br\u00fct \u00fczerinden hesaplamak:<\/strong> Vergi, aidat ve bo\u015fluk maliyeti d\u00fc\u015f\u00fclmeden yap\u0131lan hesap yan\u0131lt\u0131c\u0131d\u0131r.<\/p>\n\n\n\n 24. \u00c7ifte vergilendirme anla\u015fmalar\u0131n\u0131 ara\u015ft\u0131rmamak:<\/strong> Kendi \u00fclkesiyle Yunanistan aras\u0131ndaki anla\u015fmalar vergi y\u00fck\u00fcn\u00fc \u00f6nemli \u00f6l\u00e7\u00fcde etkiler.<\/p>\n\n\n\n 25. Profesyonel destek almamak:<\/strong> Ba\u015far\u0131l\u0131 yat\u0131r\u0131mc\u0131lar emlak dan\u0131\u015fman\u0131, avukat, mali dan\u0131\u015fman ve gerekti\u011finde teknik uzmanla birlikte hareket eder.<\/p>\n\n\n\n Kimlik ve Resmi:<\/strong> Pasaport, AFM (vergi numaras\u0131), adres belgesi, vekaletname (uzaktan i\u015flem yap\u0131lacaksa).<\/p>\n\n\n\n Finansal:<\/strong> Banka hesap bilgileri, para transfer plan\u0131 ve SWIFT belgeleri, fon kayna\u011f\u0131n\u0131 g\u00f6steren belgeler (Source of Funds), \u00f6deme dekontlar\u0131.<\/p>\n\n\n\n Hukuki:<\/strong> Tapu ara\u015ft\u0131rmas\u0131 sonu\u00e7lar\u0131, Due Diligence raporu, rezervasyon s\u00f6zle\u015fmesi, sat\u0131\u015f s\u00f6zle\u015fmesi.<\/p>\n\n\n\n Vergisel:<\/strong> Sat\u0131n alma vergileri (tapu devir vergisi, noter har\u00e7lar\u0131), ENFIA planlamas\u0131, kira vergisi de\u011ferlendirmesi.<\/p>\n\n\n\n Golden Visa:<\/strong> Ba\u015fvuru formu, sa\u011fl\u0131k sigortas\u0131, aile belgeleri (evlilik ve do\u011fum c\u00fczdanlar\u0131), apostilli terc\u00fcmeler, biyometri randevu belgesi.<\/p>\n\n\n\n Yunanistan’da ev sat\u0131n alma s\u00fcreci ne kadar s\u00fcrer?<\/strong> Belgelerin haz\u0131r olmas\u0131na ve Due Diligence s\u00fcrecine ba\u011fl\u0131 olarak genellikle 40\u201360 g\u00fcn aras\u0131nda tamamlan\u0131r. Golden Visa ba\u015fvurusu bu s\u00fcreye dahil de\u011fildir ve ayr\u0131 bir s\u00fcre\u00e7 olarak ilerler.<\/p>\n\n\n\n Yunanistan’da yabanc\u0131lar ev sat\u0131n alabilir mi?<\/strong> Evet. Yabanc\u0131 yat\u0131r\u0131mc\u0131lar yasal prosed\u00fcrleri izleyerek Yunanistan’da gayrimenkul sat\u0131n alabilir. Baz\u0131 s\u0131n\u0131r b\u00f6lgelerinde ek izin gereklilikleri bulunabilir; ancak Atina ve \u00e7evresi bu k\u0131s\u0131tlamadan muaft\u0131r.<\/p>\n\n\n\n Golden Visa i\u00e7in minimum yat\u0131r\u0131m tutar\u0131 2026’da ne kadar?<\/strong> Standart konut al\u0131m\u0131nda Atina’n\u0131n t\u00fcm pop\u00fcler semtlerinde minimum 800.000 Euro ve en az 120 m\u00b2 \u015fart\u0131 uygulanmaktad\u0131r. Ticari D\u00f6n\u00fc\u015f\u00fcm projelerinde ise minimum tutar 250.000 Euro’ya kadar d\u00fc\u015fmektedir.<\/p>\n\n\n\n AFM olmadan tapu al\u0131nabilir mi?<\/strong> Hay\u0131r. AFM Yunanistan’da gayrimenkul sat\u0131n alma s\u00fcrecinin temel \u015fartlar\u0131ndan biridir. Tapu devri AFM olmadan ger\u00e7ekle\u015ftirilemez.<\/p>\n\n\n\n Avukat tutmak yasal zorunluluk mu?<\/strong> 2014 itibar\u0131yla zorunluluk kald\u0131r\u0131lm\u0131\u015ft\u0131r. Ancak yabanc\u0131 bir yat\u0131r\u0131mc\u0131 olarak haklar\u0131n\u0131z\u0131 korumak, ipotek\/haciz risklerini s\u0131f\u0131rlamak ve s\u00f6zle\u015fmeleri g\u00fcvenle imzalamak i\u00e7in ba\u011f\u0131ms\u0131z bir avukatla \u00e7al\u0131\u015fmak fiilen zorunludur.<\/p>\n\n\n\n Sat\u0131n alma sonras\u0131 her y\u0131l ne kadar vergi \u00f6denir?<\/strong> Y\u0131ll\u0131k ENFIA, m\u00fclk\u00fcn semtine, ya\u015f\u0131na ve m\u00b2’sine g\u00f6re de\u011fi\u015fir. Atina’n\u0131n merkezi semtlerinde 120 m\u00b2’lik yeni bir daire i\u00e7in y\u0131ll\u0131k ENFIA genellikle birka\u00e7 y\u00fcz ile birka\u00e7 bin Euro aras\u0131nda olu\u015fur.<\/p>\n\n\n\n Uzaktan ev sat\u0131n al\u0131nabilir mi?<\/strong> Evet. Kendi \u00fclkenizdeki Yunanistan Konsoloslu\u011fu \u00fczerinden ya da Yunanistan’da d\u00fczenlenecek kapsaml\u0131 bir vekaletname ile avukat\u0131n\u0131z t\u00fcm s\u00fcreci ad\u0131n\u0131za y\u00fcr\u00fctebilir.<\/p>\n\n\n\n Kira geliri elde edersem hangi vergiyi \u00f6derim?<\/strong> 2026 itibar\u0131yla 12.000 Euro’ya kadar y\u0131ll\u0131k kira geliri %15, \u00fczeri %35 ve daha y\u00fcksek dilimlerde %45 oran\u0131nda vergilendirilir.<\/p>\n\n\n\n Golden Visa ald\u0131ktan sonra Yunanistan’da ya\u015famak zorunda m\u0131y\u0131m?<\/strong> Hay\u0131r. Golden Visa bir oturum hakk\u0131d\u0131r; Yunanistan’da ya\u015fama zorunlulu\u011fu getirmez. Ancak 183 g\u00fcn\u00fc a\u015fan s\u00fcre ge\u00e7irilirse vergi mukimli\u011fi kriterleri devreye girebilir.<\/p>\n\n\n\n M\u00fclk\u00fc Airbnb’ye verebilir miyim?<\/strong> Standart konut Golden Visa m\u00fclklerinde k\u0131sa d\u00f6nemli kiralama yasakt\u0131r. Ticari D\u00f6n\u00fc\u015f\u00fcm projesinden al\u0131nan m\u00fclklerde ise bu k\u0131s\u0131tlama ge\u00e7erli de\u011fildir.<\/p>\n\n\n\n ERANOVA GROUP olarak gayrimenkul yat\u0131r\u0131m\u0131n\u0131 yaln\u0131zca bir “sat\u0131\u015f” i\u015flemi olarak g\u00f6rm\u00fcyoruz. Yat\u0131r\u0131mc\u0131lar\u0131m\u0131z\u0131n tek bir \u00e7at\u0131 alt\u0131nda, farkl\u0131 kurumlar aras\u0131nda koordinasyon kayg\u0131s\u0131 ya\u015famadan s\u00fcre\u00e7lerini y\u00f6netmelerini sa\u011fl\u0131yoruz.<\/p>\n\n\n\n B\u00f6lge ve risk analizinden hukuki Due Diligence koordinasyonuna, vergi planlamas\u0131ndan banka s\u00fcre\u00e7lerine, tapu devrinden Golden Visa ba\u015fvurular\u0131na ve sat\u0131\u015f sonras\u0131 profesyonel m\u00fclk y\u00f6netimine kadar t\u00fcm s\u00fcreci u\u00e7tan uca tek merkezden y\u00f6netiyoruz.<\/p>\n\n\n\n \ud83d\udc49 Atina G\u00fcncel Gayrimenkul \u0130lanlar\u0131<\/a> \ud83d\udc49 Golden Visa 2026 S\u0131k\u00e7a Sorulan Sorular<\/a> \ud83d\udc49 Yunanistan Emlak Piyasas\u0131 Analiz Blogu<\/a><\/p>\n\n\n\n Yunanistan’da ev sat\u0131n alma s\u00fcreci do\u011fru planland\u0131\u011f\u0131nda \u015feffaf ve y\u00f6netilebilir bir s\u00fcre\u00e7tir. Ba\u015far\u0131l\u0131 bir yat\u0131r\u0131m i\u00e7in yaln\u0131zca do\u011fru evi bulmak yetmez; hukuki inceleme, vergi planlamas\u0131, banka s\u00fcre\u00e7leri ve resmi i\u015flemlerin do\u011fru s\u0131rayla y\u00fcr\u00fct\u00fclmesi de en az m\u00fclk se\u00e7imi kadar \u00f6nem ta\u015f\u0131r.<\/p>\n\n\n\n AFM’den tapu devrine, Due Diligence’tan Golden Visa ba\u015fvurusuna kadar her ad\u0131m\u0131n zaman\u0131nda ve do\u011fru yap\u0131lmas\u0131; hem yat\u0131r\u0131m\u0131n hukuki g\u00fcvenli\u011fini hem de uzun vadeli finansal performans\u0131n\u0131 do\u011frudan belirler. ERANOVA uzmanl\u0131\u011f\u0131yla ataca\u011f\u0131n\u0131z do\u011fru ad\u0131mlar, Yunanistan’daki yat\u0131r\u0131m\u0131n\u0131z\u0131 salt bir m\u00fclk al\u0131m\u0131ndan nesiller boyu de\u011fer \u00fcreten g\u00fc\u00e7l\u00fc bir Euro bazl\u0131 varl\u0131\u011fa d\u00f6n\u00fc\u015ft\u00fcrecektir.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Yunanistan’da Ev Sat\u0131n Alma S\u00fcreci 2026: Tapudan Golden Visa’ya Ad\u0131m Ad\u0131m Eksiksiz Rehber Meta A\u00e7\u0131klamas\u0131 Yunanistan’da ev sat\u0131n alma s\u00fcreci 2026 rehberi. Yabanc\u0131 yat\u0131r\u0131mc\u0131lar i\u00e7in AFM, Due Diligence, tapu devri, vergiler, Golden Visa ba\u015fvurusu ve sat\u0131\u015f sonras\u0131 m\u00fclk y\u00f6netimi \u2014 ad\u0131m ad\u0131m eksiksiz k\u0131lavuz. Yunanistan’da Ev Sat\u0131n Almak Ger\u00e7ekten Zor mu? Yunanistan’da ev sat\u0131n almak […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-9264","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-genel"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.eranovagroup.com\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9264","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.eranovagroup.com\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.eranovagroup.com\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.eranovagroup.com\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.eranovagroup.com\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=9264"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.eranovagroup.com\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9264\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":9265,"href":"https:\/\/www.eranovagroup.com\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9264\/revisions\/9265"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.eranovagroup.com\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=9264"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.eranovagroup.com\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=9264"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.eranovagroup.com\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=9264"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
\n\n\n\n6. Ad\u0131m: Rezervasyon, Kapora ve \u00d6n S\u00f6zle\u015fme<\/h2>\n\n\n\n
\n\n\n\n7. Ad\u0131m: Sat\u0131n Alma Vergilerinin Hesaplanmas\u0131<\/h2>\n\n\n\n
\n\n\n\n8. Ad\u0131m: Resmi Sat\u0131\u015f S\u00f6zle\u015fmesi ve Noter<\/h2>\n\n\n\n
\n\n\n\n9. Ad\u0131m: Tapu Devri ve Kadastro G\u00fcncellemesi<\/h2>\n\n\n\n
\n\n\n\n10. Ad\u0131m: Golden Visa Ba\u015fvurusu<\/h2>\n\n\n\n
\n\n\n\n11. Ad\u0131m: Biyometrik \u0130\u015flemler ve Oturum Kart\u0131<\/h2>\n\n\n\n
\n\n\n\n12. Ad\u0131m: Sat\u0131\u015f Sonras\u0131 M\u00fclk Y\u00f6netimi<\/h2>\n\n\n\n
\n\n\n\nGer\u00e7ek Sat\u0131n Alma Senaryolar\u0131<\/h2>\n\n\n\n
Senaryo 1 \u2014 800.000 Euro Golden Visa Yat\u0131r\u0131m\u0131<\/h3>\n\n\n\n
Senaryo 2 \u2014 Kira Geliri Odakl\u0131 Yat\u0131r\u0131m<\/h3>\n\n\n\n
Senaryo 3 \u2014 250.000 Euro Ticari D\u00f6n\u00fc\u015f\u00fcm ve Golden Visa<\/h3>\n\n\n\n
Senaryo 4 \u2014 Kapora Kurtarma<\/h3>\n\n\n\n
\n\n\n\nProfesyonel Yat\u0131r\u0131mc\u0131lar\u0131n Kulland\u0131\u011f\u0131 8 Strateji<\/h2>\n\n\n\n
\n\n\n\nProfesyonel Yat\u0131r\u0131mc\u0131lar\u0131n Sat\u0131n Alma Zaman \u00c7izelgesi<\/h2>\n\n\n\n
G\u00fcn<\/th> A\u015fama<\/th><\/tr><\/thead> 1\u20133<\/td> \u0130lk g\u00f6r\u00fc\u015fme: hedef, b\u00fct\u00e7e, \u015fehir, ama\u00e7 belirlenir<\/td><\/tr> 4\u201310<\/td> B\u00f6lge analizi: fiyat, kira, ula\u015f\u0131m, n\u00fcfus verileri<\/td><\/tr> 10\u201320<\/td> Saha ziyareti ve m\u00fclk se\u00e7imi<\/td><\/tr> 20\u201330<\/td> Due Diligence: tapu, belediye, kadastro, teknik inceleme<\/td><\/tr> 30\u201340<\/td> Rezervasyon s\u00f6zle\u015fmesi ve kontroll\u00fc kapora<\/td><\/tr> 40\u201360<\/td> Vergilerin \u00f6denmesi, noter, tapu devri<\/td><\/tr> 60+<\/td> Golden Visa ba\u015fvurusu, biyometri, m\u00fclk y\u00f6netimi<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n
\n\n\n\nSat\u0131n Alma S\u00fcrecinde En S\u0131k Yap\u0131lan 25 Hata<\/h2>\n\n\n\n
\n\n\n\nT\u00fcrkiye ile Yunanistan Sat\u0131n Alma S\u00fcreci Kar\u015f\u0131la\u015ft\u0131rmas\u0131<\/h2>\n\n\n\n
Konu<\/th> T\u00fcrkiye<\/th> Yunanistan<\/th><\/tr><\/thead> Vergi Numaras\u0131<\/td> Gerekebilir<\/td> AFM zorunludur<\/td><\/tr> Avukat Rol\u00fc<\/td> Tavsiye edilir<\/td> Kritik \u00f6neme sahiptir<\/td><\/tr> Due Diligence<\/td> Her zaman yap\u0131lmaz<\/td> Profesyonel yat\u0131r\u0131mda standartt\u0131r<\/td><\/tr> Tapu \u0130\u015flemi<\/td> Tapu M\u00fcd\u00fcrl\u00fc\u011f\u00fc<\/td> Noter ve kadastro birlikte<\/td><\/tr> Y\u0131ll\u0131k Emlak Vergisi<\/td> Var<\/td> ENFIA olarak uygulan\u0131r<\/td><\/tr> Golden Visa<\/td> Mevcut de\u011fil<\/td> Uygun yat\u0131r\u0131mda m\u00fcmk\u00fcnd\u00fcr<\/td><\/tr> K\u0131sa D\u00f6nem Kiralama<\/td> Genel olarak serbest<\/td> Golden Visa m\u00fclklerinde k\u0131s\u0131tl\u0131d\u0131r<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n
\n\n\n\nGerekli Belgeler Kontrol Listesi<\/h2>\n\n\n\n
\n\n\n\nS\u0131k\u00e7a Sorulan Sorular<\/h2>\n\n\n\n
\n\n\n\nERANOVA GROUP ile G\u00fcvenli Sat\u0131n Alma S\u00fcreci<\/h2>\n\n\n\n
\n\n\n\nSonu\u00e7<\/h2>\n\n\n\n