Kısa cevap: Hayır, Yunanistan’da ev fiyatları düşmedi. Yunanistan Merkez Bankası’nın verilerine göre daire fiyatları 2026’nın ikinci çeyreğinde bir önceki yılın aynı dönemine göre yaklaşık %5,5 arttı. Değişen şey artışın hızı: 2025’te yıllık ortalama artış %8,3 idi. Piyasa düşüşe değil, yavaşlamaya işaret ediyor.

Rakamlar ne söylüyor?

Bölge2025 yıllık ortalama artış2026 2. çeyrek, yıllık artış
Tüm Yunanistan%8,3%5,5
Atina%6,6%5,0
Selanik%9,7%4,7
Diğer büyük şehirler%10,3%5,4
Diğer bölgeler%9,6%7,1

Kaynak: Yunanistan Merkez Bankası konut fiyat endeksi; 2026 verileri geçicidir. Yeni daireler (5 yaşa kadar) %6,2, eski daireler %5,0 arttı.

İki ayrıntı dikkat çekiyor. Birincisi, Selanik’te artış hızı 2025’e göre yarıdan fazla yavaşladı. İkincisi, büyük şehirlerin dışındaki bölgeler şu anda en hızlı yükselen kesim; adalar ve ikinci konut bölgelerindeki talep sürüyor.

Fiyatları aşağı çekebilecek etkenler

  • AB dışı alıcılara %15 devir vergisi: Hükümet, 1 Temmuz 2027’den itibaren AB dışı bireysel alıcıların konut devir vergisini %3’ten %15’e çıkarmayı planlıyor. Bu, yabancı talebin yoğun olduğu Atina merkezini ve Golden Visa segmentini en çok etkileyecek.
  • Golden Visa talebinde düşüş: Yunan basınına göre 2026’nın ilk yarısında başvurular yaklaşık %44 azaldı. 2024’te eşiklerin yükselmesi bu düşüşün başlıca nedeni.
  • Kısa dönem kiralama kısıtları: Atina’nın üç merkezi belediye bölgesinde ve Selanik’in birinci belediye bölgesinde yeni Airbnb tipi kayıtlara getirilen sınırlama 2027 boyunca sürecek.
  • Yüksek değerleme: Avrupa Komisyonu değerlendirmelerine dayanan haberlere göre Yunan konut fiyatları temel göstergelerin yaklaşık %20 üzerinde.

Fiyatları destekleyen etkenler

  • Sınırlı arz: Yeni konut üretimi uzun yıllar düşük kaldı; özellikle Atina’da yeni ve enerji verimli daire sayısı talebi karşılamıyor.
  • İç talebi destekleyen programlar: Gençlere yönelik Spiti mou konut programının üçüncü turunun Ocak 2027’de genişletilmiş koşullarla açılması planlanıyor.
  • Vergi teşvikleri: Yeni konutlarda KDV askısı ve boş evlerin uzun dönem kiraya verilmesine yönelik vergi muafiyetleri uzatıldı.
  • Kira getirisi: Atina’da kiralar yüksek kalmaya devam ediyor; bu da yatırımcı talebini canlı tutuyor.

2027 için olası senaryo

Elimizdeki veriler sert bir düşüşten çok, artış hızının kademeli olarak yavaşlamasına işaret ediyor. 2027’nin ilk yarısında AB dışı alıcıların yeni vergi öncesinde alımlarını öne çekmesi beklenebilir. 1 Temmuz 2027’den sonra ise özellikle yüksek fiyatlı ve Golden Visa odaklı mülklerde talebin zayıflaması, pazarlık payını artırabilir. Yerli talebin ağırlıklı olduğu orta segment ise daha dirençli kalabilir.

Bu bir tahmin değil, mevcut verilere dayalı bir değerlendirmedir. Yatırım kararı vermeden önce somut mülkün bölgesini, kira potansiyelini ve toplam maliyetini ayrı ayrı inceleyin.

Alıcı için ne anlama geliyor?

  • Bekleyip ucuzlamayı ummak, AB dışı alıcılar için riskli olabilir: Fiyat %5 düşse bile, 15 puanlık vergi artışı bu farkı fazlasıyla siler.
  • Pazarlık payı bölgeye göre değişir: Selanik’te artış hızı yavaşladı; Atina merkezinde kısa dönem kiralama kısıtları yatırımcı hesabını değiştiriyor.
  • Golden Visa mülkleri zaten kısa dönem kiraya verilemez; bu nedenle uzun dönem kira getirisine göre değerlendirilmelidir.

Sık sorulan sorular

Yunanistan’da ev fiyatları düştü mü?

Hayır. 2026’nın ikinci çeyreğinde daire fiyatları yıllık %5,5 arttı. Yalnızca artış hızı 2025’e göre yavaşladı.

Atina’da ev fiyatları ne kadar arttı?

Atina’da artış 2026’nın ikinci çeyreğinde yıllık %5,0 oldu; 2025 ortalaması %6,6 idi.

Ev almak için 2027’yi beklemeli miyim?

AB dışı vatandaşsanız, planlanan %15 vergi nedeniyle tapunun 1 Temmuz 2027’den önce tescil edilmesi toplam maliyeti ciddi ölçüde düşürebilir. AB vatandaşları için bu vergi farkı yok.

İlgili rehberler

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır ve yatırım tavsiyesi değildir.

Kaynaklar

Güncel fiyatlı Golden Visa ve yatırım ilanlarımızı görmek için Yunanistan’da satılık ev ilanları sayfamızı inceleyin.