Yunan hükümeti Eylül 2026’da, Avrupa Birliği dışından gelen bireysel alıcıların konut alımlarında ödediği devir vergisini %3’ten %15’e çıkaracağını açıkladı. Türk, İranlı ve diğer AB dışı vatandaşlar için bu, Yunanistan’da ev almanın toplam maliyetini doğrudan değiştiren bir karar.

Bu yazı 9 Ekim 2026 itibarıyla açıklanan bilgilere dayanır. Yasa metni henüz yayımlanmadı; ayrıntılar değişebilir ve metin yayımlandığında bu sayfayı güncelleyeceğiz.

Kısaca: Ne açıklandı?

  • Oran: Konut devir vergisi AB dışı bireysel alıcılar için %3’ten %15’e çıkıyor. Belediye payıyla birlikte efektif oran yaklaşık %3,09’dan %15,45’e yükseliyor.
  • Tarih: Başbakan Miçotakis ilk olarak 1 Ocak 2027 dedi; Maliye Bakanlığı iki gün sonra yürürlük tarihini 1 Temmuz 2027 olarak düzeltti.
  • Ölçü: Belirleyici olan ödeme ya da ön sözleşme değil, noter tapusunun tescil tarihi olarak yorumlanıyor.
  • Durum: Ölçü henüz yasa değil. Torba yasa içinde kamuoyu görüşüne açılması, ardından meclise gelmesi bekleniyor.

Kimler etkileniyor, kimler kapsam dışında?

Maliye Bakanlığı’nın sunumuna ve Yunan basınına göre kapsam şöyle çizildi:

  • Kapsamda: AB ve AEA vatandaşı olmayan gerçek kişiler. Yunan basını örnek olarak Türkiye, Çin ve İsrail’den gelen alıcıları andı.
  • Kapsam dışı: AB ve AEA vatandaşları, yurt dışındaki Rum asıllılar ve uzun dönem oturum sahipleri.
  • Kapsam dışı: Şirketler ve diğer tüzel kişiler.
  • Kapsam dışı: Konut dışındaki mülkler; yani dükkan, ofis, sanayi binası ve arsa.
  • Belirsiz: Golden Visa için ayrı bir istisna açıklanmadı. Mevcut oturum izni sahiplerinin ve çifte vatandaşların durumu da netleşmedi.

Rakamlarla fark

Vergi matrahı, satış bedeli ile devletin belirlediği objektif değerden hangisi yüksekse odur. Aşağıdaki tablo, belediye payı dahil yaklaşık tutarları gösterir:

Mülk bedeliBugün (yaklaşık %3,09)1 Temmuz 2027 sonrası (yaklaşık %15,45)
250.000 €7.725 €38.625 €
400.000 €12.360 €61.800 €
800.000 €24.720 €123.600 €

Yani 400.000 €’luk bir Golden Visa alımında yalnızca devir vergisi farkı yaklaşık 49.000 € olabilir. Noter, tapu sicili ve avukat masrafları bunun üzerine eklenir.

Golden Visa yatırımcıları için ne anlama geliyor?

Golden Visa başvuranların neredeyse tamamı AB dışı vatandaş olduğu için, istisna getirilmezse yeni oran bu yolun tamamını etkiler. Golden Visa eşikleri ise değişmedi: Attika, Selanik, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100’ü aşan adalarda 800.000 €, diğer bölgelerde 400.000 €; dönüşüm ve restorasyon projelerinde 250.000 €.

En büyük soru işareti 250.000 € dönüşüm projelerinde. Bu mülkler devir anında artık konut olduğu için yeni orana takılabilir. Sektör bu projeler için istisna ya da yaklaşık %8’lik ara oran talep ediyor; ancak bu yalnızca bir talep, karar değil.

Bağlam olarak: Yunan basınına göre 2026’nın ilk yarısında Golden Visa başvuruları bir önceki yılın aynı dönemine göre yaklaşık %44 azaldı. Yeni vergi, talebin 2027’nin ilk yarısına öne çekilmesine yol açabilir.

Yeni binalarda KDV meselesi

Yeni yapılarda satış ya %24 KDV’ye ya da devir vergisine tabidir; ikisi birden uygulanmaz. Geliştiriciler şu anda KDV askısı sayesinde devir vergisini seçebiliyor ve bu askı 31 Aralık 2026’ya kadar geçerli. Uzatılacağına dair haberler var ancak resmi olarak teyit edilmedi. Yeni bir projeye bakıyorsanız, satışın hangi vergi rejimine tabi olacağını sözleşmeden önce yazılı olarak netleştirin.

Şimdi ne yapmalı? Pratik takvim

  • Tapu tarihini hedefleyin: Planlanan kurala göre 30 Haziran 2027’ye kadar tescil edilen alımlar bugünkü oranla vergilendirilir. Son haftalarda noter ve tapu yoğunluğu beklenir.
  • Süreye pay bırakın: Vergi numarası (AFM), banka hesabı, avukat incelemesi ve tapu sicili kontrolü genellikle 4 ile 8 hafta sürer. Sınır bölgelerinde ek izin gerekebilir.
  • Ön sözleşmeye vergi maddesi ekleyin: Tapu 1 Temmuz 2027’den sonraya kalırsa artan verginin kime ait olacağı yazılı olsun.
  • Şirket yapısını tek başına çözüm sanmayın: Tüzel kişiler kapsam dışı açıklandı; ancak şirket üzerinden alımın kendi vergi, muhasebe ve Golden Visa koşulları vardır. Avukatınızla birlikte değerlendirin.
  • Yasa metnini bekleyin ama kararı ertelemeyin: Geçiş hükümleri ve istisnalar metinle netleşecek. Mülk seçimi ve hukuki inceleme gibi adımlar bu süreçte paralel yürüyebilir.

Sık sorulan sorular

Türk vatandaşları %15 vergiyi öder mi?

Açıklanan çerçeveye göre evet; bireysel olarak konut alan Türk vatandaşları kapsamda. Uzun dönem oturum sahibi olanlar ve AB vatandaşlığı olanlar için istisna öngörülüyor.

Golden Visa başvurusu olan alımlar muaf mı?

Şu ana kadar Golden Visa’ya özel bir muafiyet açıklanmadı. Yasa metni yayımlandığında netleşecek.

Ön sözleşme imzalamak yeterli mi?

Açıklamalara göre belirleyici olan noter tapusunun tescilidir. Ön sözleşmeler için geçiş hükmü olup olmayacağı henüz bilinmiyor.

İlgili rehberler

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır, vergi veya hukuk tavsiyesi değildir. Somut bir alım için Yunanistan’da yetkili bir avukat ve mali müşavirle görüşün.

Güncel fiyatlı Golden Visa ve yatırım ilanlarımızı görmek için Yunanistan’da satılık ev ilanları sayfamızı inceleyin.