Yunanistan Tapu Masrafları Rehberi 2026
Yunanistan Tapu Masrafları Rehberi 2026
Ev Alırken Gerçekte Ne Kadar Ödersiniz? Tüm Kalemler, Senaryolar ve Kontrol Listesi
ERANOVA GROUP | eranovagroup.com
Bölüm 1: Neden Tapu Masrafları Bu Kadar Önemlidir?
Yunanistan’da gayrimenkul satın almayı düşünen yatırımcıların büyük çoğunluğu ilk araştırmasını konut fiyatı üzerine yapar. Ancak gerçek bütçe planlaması, satış fiyatının ötesinde bir hesap gerektirir.
Toplam sahip olma maliyeti (Total Cost of Ownership) kavramı tam da burada devreye girer: Bir evi almak ile o evi gerçekten sahiplenmek arasındaki fark, tapu vergisi, noter, avukat, kadastro ve banka masraflarından oluşan %7–10’luk ek yükle ölçülür.
Rakamlarla Gerçek Tablo
Aşağıdaki tablo, farklı konut değerlerinde satış fiyatı ile toplam maliyet arasındaki farkı özetlemektedir:
| Konut Değeri | Tahmini Ek Maliyet (%8) | Tahmini Toplam Çıkış |
| 250.000 € | ~20.000 € | ~270.000 € |
| 400.000 € | ~32.000 € | ~432.000 € |
| 800.000 € | ~64.000 € | ~864.000 € |
⚠️ Bu oranlar genel tahmindir. Gerçek maliyet; mülkün türüne (yeni/ikinci el), bölgeye, seçilen hizmet sağlayıcılara ve Golden Visa kapsamına göre değişir. Kesin rakamlar için avukatınızla ön analiz yapın.
Yeni Konut ile İkinci El Konut Arasındaki Vergi Farkı
Vergi yapısı, mülk tipine göre önemli ölçüde farklılaşır:
| Kriter | İkinci El Konut | Yeni Proje (İnşaat Ruhsatlı) |
| Uygulanan Vergi | Tapu Devir Vergisi ~%3,09 | KDV (%24) — ancak 2006–2024 arası ruhsatlılarda askıya alınmış olabilir |
| Hesaplama Tabanı | Satış bedeli veya objektif değer (hangisi yüksekse) | Satış bedeli |
| Ödeme Zamanı | Tapu devri öncesi | Satış sürecinde |
| Dikkat Edilmesi Gereken | Belediye objekt. değerinin satış fiyatını aşıp aşmadığını kontrol edin | Projenin vergi statüsünü avukatla teyit edin |
⚠️ Bazı yeni projelerde KDV muafiyeti veya teşvik uygulamaları mevcuttur. Satın alacağınız projenin vergi statüsünü avukatınız aracılığıyla satın alma öncesinde netleştirin.
Bölüm 2: Tüm Maliyet Kalemleri — Kalem Kalem Analiz
Aşağıda Yunanistan’da konut satın alırken karşılaşabileceğiniz her maliyet kalemi, açıklaması ve yaklaşık tutarıyla birlikte verilmiştir.
| Maliyet Kalemi | Oran / Yaklaşık Tutar | Kimin Ödediği | Zorunlu mu? |
| Tapu Devir Vergisi (İkinci El) | ~%3,09 (satış bedeli üzerinden) | Alıcı | Evet |
| KDV (Yeni Proje) | %24 — projede askıya alınmış olabilir | Alıcı | Projeye göre |
| Noter Ücreti | ~%0,8–1,2 + KDV | Alıcı | Evet |
| Avukat Ücreti | ~%1–1,5 + KDV (min. 1.500 €) | Alıcı | Tavsiye edilir |
| Kadastro Kayıt Ücreti | 300–800 € | Alıcı | Evet |
| Mühendis Belgesi (Vevaiosi) | 300–700 € | Alıcı | Evet |
| AFM (Vergi Numarası) | 100–300 € (avukat ücreti dahil) | Alıcı | Evet |
| Banka Hesabı Açılışı | 0–200 € (bankaya göre) | Alıcı | GV için zorunlu |
| SWIFT / Para Transferi | 500–1.500 € (tutara göre) | Alıcı | Evet |
| Resmi Tercüme & Apostil | 300–600 € | Alıcı | Evet |
| Vekaletname (TR noter) | 150–400 € | Alıcı | Evet |
| Sağlık Sigortası (GV) | 500–1.000 €/yıl (kişi başı) | Alıcı | GV için zorunlu |
| Konut Sigortası | 300–800 €/yıl | Alıcı | Tavsiye edilir |
| Golden Visa Başvuru & Dosya | 1.000–3.000 € | Alıcı | GV başvurusunda |
Her Kalem Hakkında Detaylı Bilgi
1. Tapu Devir Vergisi
İkinci el konut alımlarında uygulanan bu vergi, işlemin en büyük ek kalemidir. Oran yaklaşık %3,09 olup satış bedeli veya belediyenin belirlediği objektif değer üzerinden hesaplanır — hangisi yüksekse o esas alınır.
Pratik hesaplama:
- 400.000 € konut → yaklaşık 12.360 € tapu vergisi
- 800.000 € konut → yaklaşık 24.720 € tapu vergisi
⚠️ Bu vergi tapu devri tamamlanmadan önce ödenir. Ödeme yapılmadan noter işlemi gerçekleştirilmez.
2. Noter Ücreti
Yunanistan’da tüm gayrimenkul satışları noter huzurunda gerçekleştirilir. Noter; tarafların kimliklerini doğrular, sözleşmeyi hazırlar ve satışı hukuken geçerli kılar.
Ücret yapısı mülk değerine göre kademeli artar; genel olarak satış bedelinin %0,8–1,2’si + %24 KDV olarak hesaplanır.
- 400.000 € konut → yaklaşık 3.200–4.800 € + KDV
- 800.000 € konut → yaklaşık 6.400–9.600 € + KDV
3. Avukat Ücreti
Yabancı yatırımcılar için yasal zorunluluk olmasa da bağımsız avukatla çalışmak kritik önemdedir. Avukat; tapu kayıtlarını, ipotek ve haciz durumunu, kadastro bilgilerini, belediye kayıtlarını ve vergi borçlarını araştırır.
Ücret genellikle satış bedelinin %1–1,5’i + %24 KDV olarak belirlenir; minimum ücret çoğunlukla 1.500–2.000 € civarındadır.
✅ Avukatınızın satıcı veya emlak danışmanıyla bağlantısı olmadığından emin olun. Bağımsız avukat seçimi hukuki güvencenizi artırır.
4. Kadastro Kayıt Ücreti
Tapu devri tamamlandıktan sonra mülk Yunanistan Kadastro Sistemine (Ktimatologio) kaydedilir. Bu kayıt olmadan mülkiyet hukuken tamamlanmış sayılmaz ve Golden Visa başvurusu yapılamaz. Kayıt ücreti genellikle 300–800 € arasındadır.
5. Mühendis Belgesi (Vevaiosi Michanikou)
Zorunlu teknik inceleme. Bir sivil mühendis (Polis Michanikos) mülkte kaçak yapı, ruhsatsız eklenti veya yapısal sorun olmadığını onaylayan belgeyi düzenler. Bu belge olmadan noter satışı gerçekleştiremez.
⚠️ Kaçak yapı tespit edilirse mülk satışa kapatılır. Bu inceleme hiçbir koşulda atlanmamalıdır.
6. Banka Masrafları ve Para Transferi
Yüksek tutarlı uluslararası transferlerde birden fazla banka katmanı devreye girebilir:
- Gönderici banka komisyonu: 0,1–0,3% veya sabit ücret
- Aracı banka (correspondent bank) kesintisi: 15–50 € per transfer
- Alıcı banka işlem ücreti: 0–50 €
- Döviz kuru farkı: Piyasa kuru ile işlem kuru arasındaki spread
400.000 € transferde toplam banka maliyeti 500–1.500 € aralığında değişebilir. Kur riskini yönetmek için transfer tarihini önceden planlayın.
⚠️ Golden Visa başvurusu için para önce yatırımcının Yunanistan’daki kendi banka hesabına aktarılmalı, oradan satıcıya resmi kanallarla (bloke çek) gönderilmelidir. Yurtdışından doğrudan satıcıya yapılan transfer Golden Visa başvurusunu geçersiz kılar.
7. Resmi Tercüme ve Apostil
Türkiye’den getirilen pasaport, vekaletname, nüfus kaydı, medeni durum belgesi gibi evrakların yeminli tercümesi ve Apostil işlemi gerekir. Toplam maliyet genellikle 300–600 € arasındadır.
8. Sağlık Sigortası (Golden Visa İçin Zorunlu)
Golden Visa başvurusu yapan her kişi için geçerli bir Yunanistan sağlık sigortası poliçesi zorunludur. Kişi başı yıllık maliyet 500–1.000 € arasında değişir; aile üyeleri için bu rakam çoğalır.
Bölüm 3: Üç Farklı Yatırım Senaryosu
Aşağıdaki tablolar, farklı bütçe grupları için satın alma maliyetlerini somutlaştırmaktadır. Rakamlar ortalama tahminlere dayanır; gerçek değerler hizmet sağlayıcıya ve mülke göre değişir.
Senaryo A — 400.000 € Yatırım (Halkidiki / Peloponez Bölgesi)
| Maliyet Kalemi | Yaklaşık Tutar |
| Konut Satış Bedeli | 400.000 € |
| Tapu Devir Vergisi (~%3,09) | 12.360 € |
| Noter Ücreti (~%1 + KDV) | 4.960 € |
| Avukat Ücreti (~%1 + KDV) | 4.960 € |
| Kadastro Kayıt | 500 € |
| Mühendis Belgesi | 500 € |
| Tercüme & Apostil | 400 € |
| Banka & Transfer | 800 € |
| Sağlık Sigortası (1 kişi, 1 yıl) | 700 € |
| Golden Visa Dosya Giderleri | 1.500 € |
| TOPLAM EK MALİYET | ~26.680 € |
| GERÇEK TOPLAM ÇIKIŞ | ~426.680 € |
Senaryo B — 800.000 € Yatırım (Atina Merkezi / Riviera)
| Maliyet Kalemi | Yaklaşık Tutar |
| Konut Satış Bedeli | 800.000 € |
| Tapu Devir Vergisi (~%3,09) | 24.720 € |
| Noter Ücreti (~%1 + KDV) | 9.920 € |
| Avukat Ücreti (~%1 + KDV) | 9.920 € |
| Kadastro Kayıt | 800 € |
| Mühendis Belgesi | 600 € |
| Tercüme & Apostil | 500 € |
| Banka & Transfer | 1.500 € |
| Sağlık Sigortası (1 kişi, 1 yıl) | 700 € |
| Golden Visa Dosya Giderleri | 2.000 € |
| TOPLAM EK MALİYET | ~50.660 € |
| GERÇEK TOPLAM ÇIKIŞ | ~850.660 € |
⚠️ Yukarıdaki rakamlar tahmini ortalama değerlerdir. KDV oranları, noter kademeleri ve avukat ücretleri değişkenlik gösterebilir. Kesin bütçe planlaması için ERANOVA GROUP uzmanlarından ön maliyet analizi talep edin.
Senaryo Karşılaştırma Tablosu
| 400.000 € Yatırım | 800.000 € Yatırım | |
| Golden Visa Bölgesi | Halkidiki / Peloponez | Atina / Riviera / Pire / Selanik |
| Tahmini Ek Maliyet | ~26.680 € | ~50.660 € |
| Ek Maliyet Oranı | ~%6,7 | ~%6,3 |
| Tahmini Toplam Çıkış | ~426.680 € | ~850.660 € |
| Önerilen Rezerv Bütçe | +30.000 € | +55.000 € |
Pratik kural: Satın alma bütçenizin en az %8–10’unu ek maliyet rezervi olarak ayırın. Bu rezerv hem son dakika sürprizlerini karşılar hem de müzakere gücünüzü artırır.
Bölüm 4: Satın Alma Sonrası Yıllık Maliyetler
Tapu imzalandıktan sonra masraflar bitmez; yıllık sahip olma maliyetleri (annual cost of ownership) hesaba katılmadan yapılan bir yatırım projeksiyonu yanıltıcı olur.
Yıllık Maliyet Kalemleri
| Kalem | Yaklaşık Yıllık Maliyet | Açıklama |
| ENFIA (Yıllık Emlak Vergisi) | Mülk değerine göre; 500–5.000+ € | Bölge, metrekare ve bina yaşına göre hesaplanır |
| Apartman Aidatı | 600–3.600 € (50–300 €/ay) | Lüks projelerde daha yüksek olabilir |
| Konut Sigortası | 300–800 € | Yangın, deprem, su baskını vb. |
| Bakım & Onarım Rezervi | 500–2.000 € | Bina yaşı ve lokasyona göre değişir |
| Mülk Yönetim Ücreti | Kira gelirinin %10–15’i | Kiralama yapılıyorsa |
| Muhasebe & Vergi Beyanı | 300–800 €/yıl | Kira geliri ve yıllık beyan |
| Golden Visa Yenileme | Yaklaşık 5 yılda bir; 1.500–3.000 € | Kart yenileme başvuru masrafları |
Kira Geliri ile Yıllık Maliyetlerin Karşılaştırması
| Bölge | Tahmini Yıllık Kira Geliri (400k €) | Tahmini Yıllık Gider | Net Getiri Tahmini |
| Atina Merkezi (uzun dönem) | 14.000–20.000 € | 4.000–7.000 € | %2,5–3,3 net |
| Pire (uzun dönem) | 16.000–24.000 € | 4.000–6.000 € | %3,0–4,5 net |
| Marousi (kurumsal kiracı) | 14.000–18.000 € | 4.000–6.500 € | %2,4–3,4 net |
| Halkidiki (sezonluk) | 16.000–28.000 € | 5.000–8.000 € | %2,8–5,0 net |
| Selanik (öğrenci/genç prof.) | 14.000–20.000 € | 3.500–6.000 € | %2,6–4,1 net |
⚠️ Net getiri tahminleri; ENFIA, sigorta, yönetim ücreti ve ortalama boşluk oranı (%5–10) düşüldükten sonra hesaplanmıştır. Kısa dönem kiralama (Airbnb) getirileri sezona ve doluluk oranına göre önemli ölçüde farklılaşabilir.
Bölüm 5: Yatırımcıların Yaptığı 10 Kritik Hata
1. Bütçeyi Sadece Satış Fiyatı Üzerinden Planlamak
400.000 € bütçe varsa 400.000 €’luk ev alınır mantığı yanlıştır. Gerçek çıkış maliyeti yaklaşık 427.000 €’dur. Bütçe planlaması en az %8–10 rezerv içermelidir.
2. Avukatsız İlerlemek
Avukat ücreti konut değerinin %1–1,5’idir. Oysa temizlenmemiş bir tapudan kaynaklanabilecek hukuki sorunlar bu tutarın onlarca katına mal olabilir. Avukat bir maliyet değil, sigortadır.
3. Mühendis İncelemesini Atlamak
Kaçak yapı içeren mülklerin satışı noterde durabilir. Bu inceleme zorunludur ve 300–700 €’luk maliyeti tartışmasız en değerli harcamalardan biridir.
4. Golden Visa için Yanlış Para Transferi Yapmak
Parayı Türkiye’den doğrudan satıcıya göndermek Golden Visa başvurusunun reddedilmesine yol açar. Para mutlaka önce yatırımcının Yunanistan hesabına aktarılmalı, oradan bloke çekle satıcıya gönderilmelidir.
5. Kur Riskini Hesaplamamak
400.000 €’luk işlemde kurun %2 değişmesi 8.000 €’luk fark oluşturur. Transfer tarihini önceden planlayın; büyük işlemlerde forward sözleşmesi seçeneğini bankanızla değerlendirin.
6. Yıllık Maliyetleri Bütçeye Dahil Etmemek
ENFIA, aidat, sigorta ve bakım giderleri yıllık 3.000–8.000 € ek yük oluşturabilir. Bu rakamlar yatırım getirisi hesabına mutlaka dahil edilmelidir.
7. Kiralama Kurallarını Araştırmamak
Bazı Golden Visa kategorilerinde kısa dönem turistik kiralama kısıtlamaları mevcuttur. Satın alma sonrası bu kuralları öğrenmek çok geç olabilir; kiralama stratejinizi avukatınızla önceden planlayın.
8. Eski Bina Riskini Küçümsemek
1970–1985 yapımı binalarda elektrik, tesisat ve yapısal yenileme maliyetleri 20.000–60.000 €’ya ulaşabilir. Düşük satış fiyatı bu riski gizleyebilir; mühendis incelemesi bu durumu ortaya çıkarır.
9. Kaynak Belgesi Hazırlamamak
Banka hesabı açılışı ve Golden Visa başvurusu için paranın kaynağının belgelenmesi zorunludur. Banka ekstreleri, maaş bordroları veya şirket gelir tabloları satın alma sürecinden önce hazırlanmalıdır.
10. Vergi Danışmanlığı Almamak
Kira geliri elde eden yatırımcılar Yunanistan’da gelir vergisi mükellefi olur. Çifte vergilendirme anlaşmaları ve yıllık beyan yükümlülükleri için vergi danışmanı desteği alınması, uzun vadede ciddi tasarruf sağlayabilir.
Bölüm 6: Sıkça Sorulan Sorular
Tapu devir vergisi oranı 2026’da kaçtır?
İkinci el konutlarda uygulanan oran yaklaşık %3,09’dur. Vergi, satış bedeli ile belediye objektif değerinden yüksek olanı üzerinden hesaplanır.
Yeni projelerde tapu vergisi var mıdır?
Yeni projelerde tapu devir vergisi yerine %24 KDV uygulanabilir; ancak belirli tarihler arasında ruhsat almış projelerde KDV askıya alınmış olabilir. Her projenin vergi statüsü ayrı ayrı kontrol edilmelidir.
Tapu vergisi ne zaman ödenir?
Tapu devri tamamlanmadan önce ödenir. Ödeme yapılmadan noter işlemi gerçekleştirilmez.
Golden Visa yatırımcıları için ek masraf var mıdır?
Resmi vergiler aynı kurallara tabidir. Ancak Golden Visa başvurusu; sağlık sigortası, resmi tercüme, aile bireyleri için evrak ve dosya hazırlık giderleri nedeniyle standart alımlara göre 3.000–5.000 € ek maliyet doğurabilir.
Avukat ücreti pazarlık konusu mudur?
Evet. Avukatlar sabit tarife yerine müzakere edilebilir ücretlerle çalışabilir. Bununla birlikte, çok düşük ücretle çalışan avukatların hizmet kalitesini sorgulamak önemlidir. Yatırım güvenliği açısından deneyimli ve bağımsız bir avukat tercih edilmelidir.
Kadastro kaydı zorunlu mudur?
Evet. Kadastro kaydı olmadan mülkiyet hukuken tamamlanmış sayılmaz. Golden Visa başvurusu yapılamaz ve ileride satış işlemleri sorunlu hale gelebilir.
Para transferini nasıl yapmalıyım?
Golden Visa yatırımı için para önce yatırımcının Yunanistan’daki kendi banka hesabına aktarılmalı, oradan satıcıya resmi yolla (bloke çek) gönderilmelidir. Türkiye’den doğrudan satıcıya yapılan transfer kabul edilmez.
Döviz kuru riskini nasıl yönetirim?
Transfer tarihini önceden planlayın. Büyük tutarlar için bankanızdan forward kur sabitleme seçeneğini değerlendirin. 400.000 €’luk işlemde kurun %2 oynaması 8.000 €’luk fark yaratır.
ENFIA ne kadardır?
Mülkün bulunduğu bölgeye, metrekaresine, bina yaşına ve objektif değerine göre hesaplanır. Atina merkezi için metrekare başı yıllık 10–30 € civarında olabilir; kesin rakam için avukatınız veya vergi danışmanınız ön hesaplama yapabilir.
Konut sigortası zorunlu mudur?
Yasal zorunluluk her durumda geçerli değildir. Ancak deprem riskinin görece yüksek olduğu Yunanistan’da yangın, deprem ve su baskınına karşı sigorta yaptırılması güçlü biçimde tavsiye edilir.
Tapu işlemleri ne kadar sürer?
Belgeler eksiksiz hazırlandığında süreç genellikle 4–8 hafta içinde tamamlanabilir. Banka transferlerindeki gecikmeler, eksik belgeler veya tapu sorunları bu süreyi uzatabilir.
Tercüman ve yeminli tercüme şart mı?
Evet. Türkiye’den getirilen resmi belgeler yeminli tercümeden geçirilmeli ve gerektiğinde Apostil işlemi yaptırılmalıdır. Bu hizmet genellikle toplam 300–600 € maliyetle karşılanır.
Satın aldıktan sonra evi kiraya verebilir miyim?
Evet; ancak kiralama tipi önemlidir. Bazı Golden Visa kategorilerinde kısa dönem kiralama kısıtlamaları mevcuttur. Kiralama stratejinizi avukatınızla satın alma öncesinde netleştirin.
Masrafları azaltmak mümkün mü?
Resmi vergiler ve zorunlu harçlar sabittir; bu kalemlerde indirim mümkün değildir. Ancak doğru banka seçimi, önceden planlanan döviz transferi ve deneyimli hukuk ekibiyle çalışmak toplam maliyeti optimize edebilir.
ERANOVA GROUP hangi konularda destek verir?
Bölge analizi, mülk seçimi, ön maliyet hesaplaması, hukuki Due Diligence, Golden Visa danışmanlığı, tapu ve kadastro işlemleri, vergi planlaması ile satış sonrası mülk yönetimi konularında uçtan uca profesyonel hizmet sunulmaktadır.
Bölüm 7: Satın Alma Öncesi Maliyet Kontrol Listesi
Aşağıdaki soruların tamamını yanıtladıktan sonra satın alma kararı verin:
✅ Hedef mülkün satış fiyatını, %8–10 ek maliyet rezerviyle birlikte bütçeme ekledim.
✅ Mülkün ikinci el mi yoksa yeni proje mi olduğunu ve buna göre hangi verginin uygulandığını öğrendim.
✅ Bağımsız bir avukat seçtim ve ücret anlaşması yaptım.
✅ Vekaletname düzenledim.
✅ AFM alındı.
✅ Yunanistan’da kendi adıma banka hesabı açıldı (Golden Visa için zorunlu).
✅ Para transferini nasıl yapacağımı avukatım ve bankayla planladım.
✅ Hukuki Due Diligence (avukat) ve teknik inceleme (mühendis) için bütçe ayırdım.
✅ Yıllık ENFIA, aidat ve bakım maliyetlerini yatırım getirim hesabına dahil ettim.
✅ Kiralama stratejimi avukatımla değerlendirdim.
✅ Sağlık sigortası poliçemi hazırladım (Golden Visa için zorunlu).
✅ Kaynak belgelerimi (banka ekstresi, gelir belgesi) hazırladım.
✅ Çıkış stratejimi düşündüm: ileride satmak istediğimde sermaye kazancı vergisi durumunu öğrendim.
ERANOVA GROUP ile Şeffaf Yatırım Süreci
Yunanistan’da gayrimenkul yatırımı; hukuk, finans, vergi ve göçmenlik danışmanlığını bir arada gerektiren çok boyutlu bir süreçtir. ERANOVA GROUP olarak yatırımcılarımıza sürpriz maliyetler yaşatmamayı ve tüm giderleri başından şeffaf biçimde sunmayı ilke ediniyoruz.
Hizmetlerimiz:
- Ön maliyet analizi ve bütçe planlaması
- Bölge ve mülk seçimi danışmanlığı
- Hukuki ve teknik Due Diligence
- Golden Visa danışmanlığı
- AFM ve banka hesabı süreçleri
- Tapu ve kadastro işlemleri
- Vergi planlaması ve yıllık beyan desteği
- Satış sonrası mülk yönetimi ve kira danışmanlığı
🌐 www.eranovagroup.com
🏡 Güncel Projeler: eranovagroup.com/ilanlar
❓ Sıkça Sorulan Sorular: eranovagroup.com/sss
📚 Rehber Makaleler: eranovagroup.com/makaleler
Yunanistan Tapu Masrafları 2026 | ERANOVA GROUP | eranovagroup.com
