Kısa cevap

Evet, Golden Visa evi uzun dönem kiraya verilebilir. Airbnb gibi 60 günden kısa kiralama ise yeni kurallarla alınan mülklerde yasaktır; cezası 50.000 € ve iznin iptalidir. 2026’dan itibaren kira geliri %15, %25, %35 ve %45’lik dilimlerle vergilendirilir.

Yunanistan’da Golden Visa için ev alan yatırımcıların en çok sorduğu konu, mülkün kiraya verilip verilemeyeceği. Kısa cevap: uzun dönem kiralama serbest, kısa dönem kiralama ise yeni kurallarla alınan mülklerde yasak. Aşağıda bu konudaki soruları tek tek cevapladık.

Bu yazı 10 Ekim 2026 itibarıyla yürürlükteki kurallara göre hazırlandı.

Kiralama kuralları

Golden Visa ile aldığım evi kiraya verebilir miyim?

Evet, uzun dönem kiralama serbest. Yasa mülkü kiraya vermenizi zorunlu tutmuyor; isterseniz boş bırakabilir, kendiniz oturabilir ya da yıllık sözleşmeyle kiracıya verebilirsiniz. Yasak olan, kısa dönem turistik kiralamadır.

Airbnb veya Booking üzerinden kiralamak neden yasak?

Göç Yasası’nın 100. maddesi, 5100/2024 sayılı yasanın 64. maddesiyle değiştirildi. Buna göre Golden Visa verilmesi veya yenilenmesi için kullanılan mülk, paylaşım ekonomisi çerçevesinde kısa dönem kiralanamaz ve alt kiraya verilemez. Amaç, konutların turistik kullanıma kaymasını önleyip uzun dönem kira piyasasına arz sağlamak.

Kısa dönem kiralama tam olarak ne demek?

Yasal tanımı karşılayan 60 günden kısa konaklamalar kısa dönem kiralama sayılır. Platform kullanılıp kullanılmaması önemli değil; ilanı kendiniz verseniz veya kiracıyı tanıdık aracılığıyla bulsanız da kural aynıdır.

Kuralı ihlal edersem ne olur?

İhlal halinde 50.000 € idari para cezası uygulanır ve oturum izni iptal edilebilir. Uyum kontrolü özellikle izin yenilenirken yapılıyor; Nisan 2026’da yayımlanan 1/2026 sayılı genelge, mülk kullanımının yenileme sırasında yeniden incelendiğini belirtiyor.

Eski kurallarla aldığım ev de bu yasağa giriyor mu?

Hayır. Yasak geriye dönük değil. Önceki rejimde edinilen veya geçiş döneminde tamamlanan alımlara uygulanmıyor. Yine de mülkünüzün hangi rejime tabi olduğunu tapu tarihine ve başvuru dosyanıza göre avukatınızla teyit etmeniz gerekir.

Mülkü bir şirkete kiralayıp şirketin turistlere kiralaması mümkün mü?

Hayır. Yasa alt kiralamayı da açıkça yasaklıyor. Mülkü kısa dönem kiralama yapan bir işletmeye devretmek yasağı aşmanın yolu değildir ve aynı yaptırımlara yol açabilir.

Kira geliri ve vergi

Yunanistan’da yaşamıyorsam kira gelirim vergilendirilir mi?

Evet. Yunanistan’daki bir mülkten elde edilen kira geliri, vergi mukimi olmasanız da Yunanistan’da vergilendirilir. Bunun için her yıl Yunan vergi beyannamesi verilir ve kira bilgileri ayrıca mülk geliri formunda gösterilir.

2026’da kira geliri vergi oranları nedir?

2026 gelirlerinden itibaren yeni bir ara dilim eklendi. Vergi ilk eurodan başlar, yani muafiyet sınırı yoktur:

Yıllık kira geliri2025 oranı2026 oranı
0 – 12.000 €%15%15
12.001 – 24.000 €%35%25
24.001 – 36.000 €%35 (35.000 €’ya kadar)%35
36.000 € üzeri%45%45

Eşimle ortak aldığımız evde vergi nasıl hesaplanır?

Dilimler malik başına uygulanır. Yüzde 50’şer hisseli bir evde her malik kendi payına düşen kira gelirini ayrı beyan eder ve her biri kendi %15’lik ilk diliminden yararlanır. Bu nedenle ortak mülkiyet, yüksek kira gelirinde toplam vergiyi düşürebilir.

Kirayı nakit alabilir miyim?

1 Ocak 2026’dan itibaren konut kiralarında nakit ödeme kaldırıldı. Kira banka havalesi veya kartla ödenmeli. Ayrıca kira sözleşmesinin vergi idaresinin elektronik sistemine bildirilmesi gerekir.

Kira gelirinin dışında hangi yıllık giderler var?

Her yıl ENFIA adı verilen emlak vergisi ödenir. Tutar mülkün resmi değerine, konumuna ve büyüklüğüne göre değişir. Bunun yanında bina aidatı, sigorta ve kiralamayı bir yönetim şirketine bırakıyorsanız yönetim ücreti hesaba katılmalı.

Yatırım açısından

Kısa dönem yasağı yatırım getirisini nasıl etkiler?

Turistik kiralamanın yüksek sezonluk gelirinden yararlanamazsınız; buna karşılık uzun dönem kira daha düzenli, daha az yönetim gerektiren ve boş kalma riski düşük bir gelir sağlar. Hesaplamayı kısa dönem değil, uzun dönem kira rakamlarıyla yapmanız gerçekçi sonuç verir.

Gelecekte kurallar değişebilir mi?

17 Ağustos 2026’da yayımlanan 2026–2035 Ulusal Konut Stratejisi, birden fazla mülkü yalnızca uzun dönem kiraya vermeyi taahhüt eden yatırımcılar için yeni bir Golden Visa kategorisi öneriyor. Bu henüz yürürlükte değil; ayrı bir yasa ve uygulama kararları gerekiyor. Şimdilik birden fazla küçük mülkü birleştirerek eşiği tamamlamak mümkün değildir.

Kaynaklar

Güncel fiyatlı Golden Visa ve yatırım ilanlarımızı görmek için Yunanistan’da satılık ev ilanları sayfamızı inceleyin.

Kapak fotoğrafı: © acediscovery · CC BY 4.0 · Wikimedia Commons