آیا می‌توانم خانهٔ گلدن ویزایم را اجاره بدهم؟ ممنوعیت Airbnb و مالیات اجاره ۲۰۲۶: پرسش و پاسخ
پاسخ کوتاه
بله، خانهٔ گلدن ویزا را می‌توان به‌صورت بلندمدت اجاره داد. اجارهٔ کمتر از ۶۰ روز مثل Airbnb برای املاکی که طبق قوانین جدید خریده شده‌اند ممنوع است و جریمهٔ آن ۵۰ هزار یورو و لغو اجازه است. از ۲۰۲۶ درآمد اجاره با پله‌های ۱۵، ۲۵، ۳۵ و ۴۵ درصد مشمول مالیات است.
پرتکرارترین پرسش سرمایه‌گذارانی که برای گلدن ویزای یونان خانه می‌خرند این است که آیا می‌توانند ملک را اجاره بدهند. پاسخ کوتاه: اجارهٔ بلندمدت آزاد است و اجارهٔ کوتاه‌مدت برای املاکی که طبق قوانین جدید خریداری شده‌اند ممنوع است. در ادامه این پرسش‌ها را یکی‌یکی پاسخ داده‌ایم.
این مطلب بر اساس قوانین معتبر تا ۱۰ اکتبر ۲۰۲۶ تهیه شده است.
قوانین اجاره
آیا می‌توانم خانه‌ای را که با گلدن ویزا خریده‌ام اجاره بدهم؟
بله، اجارهٔ بلندمدت آزاد است. قانون شما را به اجاره دادن ملک ملزم نمی‌کند؛ می‌توانید آن را خالی نگه دارید، خودتان ساکن شوید یا با قرارداد سالانه به مستأجر بدهید. آنچه ممنوع است اجارهٔ کوتاه‌مدت گردشگری است.
چرا اجاره دادن از طریق Airbnb یا Booking ممنوع است؟
مادهٔ ۱۰۰ قانون مهاجرت با مادهٔ ۶۴ قانون شمارهٔ ۵۱۰۰/۲۰۲۴ اصلاح شد. بر این اساس ملکی که برای صدور یا تمدید گلدن ویزا استفاده می‌شود نمی‌تواند در چارچوب اقتصاد اشتراکی به‌صورت کوتاه‌مدت اجاره داده شود و اجارهٔ دست دوم آن نیز ممنوع است. هدف، جلوگیری از تبدیل مسکن به کاربری گردشگری و افزایش عرضه در بازار اجارهٔ بلندمدت است.
اجارهٔ کوتاه‌مدت دقیقاً یعنی چه؟
اقامت‌های کمتر از ۶۰ روز که با تعریف قانونی منطبق باشند اجارهٔ کوتاه‌مدت محسوب می‌شوند. استفاده یا عدم استفاده از پلتفرم اهمیتی ندارد؛ چه آگهی را خودتان منتشر کنید و چه مستأجر را از طریق آشنا پیدا کنید، قاعده یکسان است.
اگر این قانون را نقض کنم چه می‌شود؟
در صورت تخلف، ۵۰٬۰۰۰ یورو جریمهٔ اداری اعمال می‌شود و اجازهٔ اقامت ممکن است لغو شود. بررسی رعایت قانون به‌ویژه هنگام تمدید اجازه انجام می‌شود؛ بخشنامهٔ شمارهٔ ۱/۲۰۲۶ که در آوریل ۲۰۲۶ منتشر شد، تصریح می‌کند که نحوهٔ استفاده از ملک هنگام تمدید دوباره بررسی می‌شود.
آیا خانه‌ای که با قوانین قدیم خریده‌ام هم مشمول این ممنوعیت است؟
خیر. این ممنوعیت عطف به ماسبق نمی‌شود و برای خریدهایی که در نظام قبلی انجام شده یا در دورهٔ گذار تکمیل شده‌اند اعمال نمی‌شود. با این حال باید بر اساس تاریخ سند و پروندهٔ درخواست‌تان، با وکیل خود تأیید کنید که ملک شما مشمول کدام نظام است.
آیا می‌توان ملک را به یک شرکت اجاره داد تا شرکت آن را به گردشگران اجاره دهد؟
خیر. قانون اجارهٔ دست دوم را نیز صراحتاً ممنوع کرده است. واگذاری ملک به کسب‌وکاری که اجارهٔ کوتاه‌مدت انجام می‌دهد راه دور زدن ممنوعیت نیست و می‌تواند همان مجازات‌ها را در پی داشته باشد.
درآمد اجاره و مالیات
اگر در یونان زندگی نکنم، آیا از درآمد اجاره‌ام مالیات گرفته می‌شود؟
بله. درآمد اجارهٔ ملکی که در یونان قرار دارد، حتی اگر مقیم مالیاتی یونان نباشید، در یونان مشمول مالیات است. برای این کار هر سال اظهارنامهٔ مالیاتی یونان ارائه می‌شود و اطلاعات اجاره در فرم درآمد املاک نیز درج می‌شود.
نرخ‌های مالیات درآمد اجاره در سال ۲۰۲۶ چقدر است؟
از درآمدهای سال ۲۰۲۶ یک پلهٔ میانی جدید اضافه شده است. مالیات از اولین یورو شروع می‌شود، یعنی سقف معافیت وجود ندارد:
| درآمد سالانهٔ اجاره | نرخ ۲۰۲۵ | نرخ ۲۰۲۶ |
|---|---|---|
| ۰ تا ۱۲٬۰۰۰ یورو | ۱۵٪ | ۱۵٪ |
| ۱۲٬۰۰۱ تا ۲۴٬۰۰۰ یورو | ۳۵٪ | ۲۵٪ |
| ۲۴٬۰۰۱ تا ۳۶٬۰۰۰ یورو | ۳۵٪ (تا ۳۵٬۰۰۰ یورو) | ۳۵٪ |
| بیش از ۳۶٬۰۰۰ یورو | ۴۵٪ | ۴۵٪ |
در خانه‌ای که با همسرم مشترکاً خریده‌ایم مالیات چگونه محاسبه می‌شود؟
پله‌ها برای هر مالک جداگانه اعمال می‌شود. در خانه‌ای با سهم ۵۰-۵۰، هر مالک درآمد اجارهٔ سهم خود را جداگانه اظهار می‌کند و هر کدام از پلهٔ اول ۱۵٪ خود بهره‌مند می‌شود. به همین دلیل مالکیت مشترک در درآمد اجارهٔ بالا می‌تواند مجموع مالیات را کاهش دهد.
آیا می‌توانم اجاره را نقدی دریافت کنم؟
از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۶ پرداخت نقدی اجارهٔ مسکن حذف شده است. اجاره باید از طریق حوالهٔ بانکی یا کارت پرداخت شود. همچنین قرارداد اجاره باید در سامانهٔ الکترونیکی ادارهٔ مالیات ثبت شود.
غیر از مالیات اجاره چه هزینه‌های سالانه‌ای وجود دارد؟
هر سال مالیات املاکی به نام ENFIA پرداخت می‌شود که مبلغ آن به ارزش رسمی، موقعیت و متراژ ملک بستگی دارد. علاوه بر آن، شارژ ساختمان، بیمه و در صورت سپردن اجاره به شرکت مدیریت ملک، کارمزد مدیریت را نیز باید در نظر گرفت.
از دید سرمایه‌گذاری
ممنوعیت اجارهٔ کوتاه‌مدت چه اثری بر بازده سرمایه‌گذاری دارد؟
از درآمد فصلی بالای اجارهٔ گردشگری بهره‌مند نمی‌شوید؛ در عوض اجارهٔ بلندمدت درآمدی منظم‌تر، با مدیریت کمتر و ریسک خالی ماندن پایین‌تر فراهم می‌کند. محاسبهٔ بازده با ارقام اجارهٔ بلندمدت، نه کوتاه‌مدت، نتیجهٔ واقع‌بینانه‌تری می‌دهد.
آیا ممکن است قوانین در آینده تغییر کند؟
راهبرد ملی مسکن ۲۰۲۶ تا ۲۰۳۵ که در ۱۷ اوت ۲۰۲۶ منتشر شد، دستهٔ جدیدی از گلدن ویزا را برای سرمایه‌گذارانی پیشنهاد می‌کند که متعهد شوند چند ملک را فقط به‌صورت بلندمدت اجاره دهند. این طرح هنوز اجرایی نشده و به قانون جداگانه و تصمیم‌های اجرایی نیاز دارد. فعلاً تکمیل حد نصاب با ترکیب چند ملک کوچک ممکن نیست.
- بازده اجاره در آتن ۲۰۲۶: مقایسهٔ محله‌به‌محله
- مالیات ۱۵٪ انتقال برای خریداران غیراروپایی: در ۲۰۲۷ چه تغییری می‌کند؟
منابع
برای دیدن آگهی‌های به‌روز گلدن ویزا و سرمایه‌گذاری با قیمت، صفحه آگهی‌های فروش ملک در یونان را ببینید.
