مالیات‌های گلدن ویزای یونان؛ آنچه سرمایه‌گذاران باید بدانند، راهنمای ۲۰۲۶
مالیات‌های گلدن ویزای یونان؛ آنچه سرمایه‌گذاران باید بدانند، راهنمای ۲۰۲۶
بسیاری از متقاضیان گلدن ویزای یونان هنگام توجه به حداقل سرمایه‌گذاری ۲۵۰ هزار یورویی، تعهدات مالیاتی را نادیده می‌گیرند. برنامه‌ریزی مالیاتی مستقیماً بر هزینه کل و بازده خالص اثر دارد. بدون بررسی درست، بازده اجاره مورد انتظار ۴ درصدی می‌تواند پس از مالیات کاهش یابد. مالیات‌های گلدن ویزای یونان چیست و چگونه بر هزینه‌ها اثر می‌گذارد؟
نگاه کلی به نظام مالیاتی یونان
یونان به‌عنوان عضو اتحادیه اروپا، مقررات مالیاتی هماهنگ با اتحادیه دارد و برای جذب سرمایه‌گذاران خارجی مشوق‌هایی ایجاد کرده است. با مقررات اجراشده از سال ۲۰۲۰، مزایای مالیاتی سرمایه‌گذاران خارجی افزایش یافته است.
۱. مالیات انتقال ملک
نخستین مالیات هنگام خرید ملک، مالیات انتقال با نرخ ۳٫۰۹ درصد ارزش مالیاتی ملک است. اگر ارزش مالیاتی یک ملک ۲۵۰ هزار یورویی، ۲۰۰ هزار یورو تعیین شود، مالیات انتقال ۶٬۱۸۰ یورو خواهد بود.
۲. مالیات سالانه ملک ـ ENFIA
مالکان در یونان هر سال مالیات یکپارچه املاک ENFIA می‌پردازند. این مالیات به‌طور کلی بین ۰٫۱ تا ۱٫۱۵ درصد ارزش ملک متفاوت است و برای آپارتمان ۲۵۰ هزار یورویی در مرکز آتن، حدود ۸۰۰ تا ۱٬۵۰۰ یورو در سال مطرح می‌شود. بر اساس تغییرات سال ۲۰۲۴، برای ساختمان‌های پربازده انرژی در رده A و B، تخفیف ۱۰ تا ۲۰ درصدی این مالیات در نظر گرفته شده است.
۳. مالیات درآمد اجاره
| درآمد سالانهٔ اجاره | نرخ مالیات |
|---|---|
| ۰ تا ۱۲٬۰۰۰ یورو | ۱۵٪ |
| 12.001 – 35.000 € | ۳۵٪ |
| ۳۵٬۰۰۱ یورو و بیشتر | ۴۵٪ |
بازده اجاره ۳ درصدی ملک ۲۵۰ هزار یورویی برابر با ۷٬۵۰۰ یورو درآمد سالانه است. مالیات این درآمد ۱٬۱۲۵ یورو و درآمد خالص ۶٬۳۷۵ یورو خواهد بود.
۴. معافیت مالیات ارزش افزوده در ساخت‌وساز جدید
از سال ۲۰۲۴، معافیت مالیات ارزش افزوده برای ساخت مسکن جدید مطرح شده است. این موضوع برای پروژه‌های تحویل ۲۰۲۵ تا ۲۰۲۷ می‌تواند مزیت هزینه‌ای داشته باشد. مالیات ۲۴ درصدی یک ملک ۲۵۰ هزار یورویی قبلاً ۶۰ هزار یورو هزینه اضافه ایجاد می‌کرد؛ با معافیت، این هزینه حذف می‌شود.
۵. مالیات سود سرمایه
هنگام فروش ملک، مالیات سود سرمایه مطرح می‌شود. نرخ ذکرشده برای یونان ۱۵ درصد است؛ در مقایسه با ۱۹ تا ۲۶ درصد اسپانیا، ۳۰ درصد فرانسه و ۲۸ درصد پرتغال، رقابتی محسوب می‌شود.
۶. دیگر هزینه‌های خرید
| نوع هزینه | نرخ / مبلغ |
|---|---|
| مالیات انتقال ملک | %3.09 |
| حق‌الزحمه دفترخانه | ~%1 |
| هزینه وکیل | ~%1 – %1.5 |
| هزینه ثبت سند | ~%0.5 |
| هزینه مهندس و ارزیابی | ~500 – 1.000 € |
| هزینه درخواست گلدن ویزا | 2.000 € |
| مجموع هزینه جانبی | ~%5.5 – %6.5 |
۷. نظام‌های مالیاتی ویژه سرمایه‌گذاران خارجی
در نظام مالیاتی Non-Dom اجراشده از سال ۲۰۲۰، سرمایه‌گذاران خارجی منتقل‌شده به یونان می‌توانند برای درآمد خارجی، مالیات ثابت سالانه ۱۰۰ هزار یورو بپردازند. بازنشستگان خارجی ساکن یونان نیز برای مستمری خود مالیات ثابت ۷ درصدی می‌پردازند.
خلاصه هزینه‌ها در سناریوی سرمایه‌گذاری ۲۵۰ هزار یورویی
| عنوان | مبلغ |
|---|---|
| ارزش ملک | ۲۵۰٬۰۰۰ یورو |
| مالیات انتقال ملک؛ ۳٫۰۹ درصد | ~7.725 € |
| دفتر اسناد رسمی، وکیل و ثبت سند | ~6.250 € |
| هزینه درخواست گلدن ویزا | 2.000 € |
| هزینه مهندس و ارزیابی | ~750 € |
| کل هزینه اولیه | ~266.725 € |
| مالیات سالانه ENFIA | ~800 – 1.500 € |
| مالیات درآمد اجاره؛ ۱۵ درصد | ~1.125 € |
| کل مالیات سالانه | ~1.925 – 2.625 € |
نتیجه‌گیری
این مقاله ساختار مالیات گلدن ویزای یونان را در مقایسه با مقصدهای دیگر اروپایی رقابتی ارزیابی می‌کند. مالیات انتقال ۳٫۰۹ درصدی، مالیات اجاره از ۱۵ درصد، مالیات سود سرمایه ۱۵ درصدی و معافیت مالیات ارزش افزوده ساخت جدید از عوامل مطرح‌شده هستند.
📱 +90 532 747 91 91
📧 eranova.co@gmail.com
برای دیدن آگهی‌های به‌روز گلدن ویزا و سرمایه‌گذاری با قیمت، صفحه آگهی‌های فروش ملک در یونان را ببینید.
