Yunanistan Golden Visa Vergileri: Yatırımcıların Bilmesi Gereken Her Şey (2026 Güncel Rehber)
Yunanistan Golden Visa Vergileri: Yatırımcıların Bilmesi Gereken Her Şey (2026 Güncel Rehber)
Yunanistan Golden Visa programına ilgi duyan pek çok yatırımcı, 250.000 €’luk minimum yatırım eşiğine odaklanırken kritik bir konuyu göz ardı etmektedir: vergi yükümlülükleri. Oysa vergi planlaması, toplam yatırım maliyetinizi ve net getirinizi doğrudan etkileyen en önemli faktörlerden biridir. Doğru vergi planlaması yapılmadığında, beklenen %4 kira getirisi vergi sonrasında ciddi oranda düşebilmektedir. Peki Yunanistan Golden Visa vergileri nelerdir, nasıl hesaplanır ve toplam maliyetinizi nasıl etkiler?
Yunanistan Vergi Sistemine Genel Bakış
Yunanistan, Avrupa Birliği üyesi olarak AB vergi mevzuatına uyum sağlamış, aynı zamanda yabancı yatırımcıları çekmek amacıyla özel vergi teşvikleri geliştirmiştir. 2020 yılından itibaren hayata geçirilen yeni düzenlemelerle yabancı yatırımcılara yönelik vergi avantajları önemli ölçüde artırılmıştır.
1. Gayrimenkul Devir Vergisi
Yunanistan’da mülk satın aldığınızda ödemeniz gereken ilk vergi gayrimenkul devir vergisidir. Bu vergi, mülkün vergi değeri üzerinden %3.09 oranında uygulanmaktadır. 250.000 €’luk bir mülk için vergi değerinin 200.000 € olarak belirlendiğini varsayarsak ödenmesi gereken devir vergisi 6.180 € olacaktır.
2. Yıllık Mülk Vergisi – ENFIA
Yunanistan’da mülk sahibi olan herkes, her yıl ENFIA (Birleşik Mülk Vergisi) ödemekle yükümlüdür. Genel olarak mülk değerinin %0.1 ile %1.15’i arasında değişen bu vergi, Atina merkezinde 250.000 €’luk bir daire için yıllık ortalama 800 € ile 1.500 € arasında seyretmektedir. 2024 yılında yapılan düzenlemeyle enerji verimliliği yüksek binalara yönelik ENFIA indirimi hayata geçirilmiş olup A ve B enerji sınıfındaki binalarda bu vergi %10 ile %20 oranında indirimli uygulanmaktadır.
3. Kira Geliri Vergisi
| Yıllık Kira Geliri | Vergi Oranı |
|---|---|
| 0 – 12.000 € | %15 |
| 12.001 – 35.000 € | %35 |
| 35.001 € ve üzeri | %45 |
250.000 €’luk bir mülkten elde edilen %3 kira getirisi yıllık 7.500 € gelir anlamına gelmektedir. Bu gelir için ödenecek vergi 1.125 € olacak, net kira geliri ise 6.375 € seviyesinde kalacaktır.
4. KDV Muafiyeti – Yeni İnşaatlarda Büyük Avantaj
2024 itibarıyla yeni konut inşaatlarında KDV muafiyeti getirilmiştir. Bu değişiklik, özellikle 2025-2027 teslimatlı projelere yatırım yapan Golden Visa alıcıları için son derece önemli bir maliyet avantajı oluşturmaktadır. Daha önce 250.000 €’luk bir mülk üzerinden hesaplanan %24 KDV, 60.000 € tutarında ek maliyet anlamına geliyordu. Muafiyetle birlikte bu maliyet tamamen ortadan kalkmaktadır.
5. Sermaye Kazancı Vergisi
Mülkünüzü ileride satmaya karar verdiğinizde sermaye kazancı vergisi devreye girmektedir. Yunanistan’da bu vergi oranı %15 olarak belirlenmiştir. Bu oran, İspanya’daki %19-26, Fransa’daki %30 ve Portekiz’deki %28 oranlarıyla kıyaslandığında son derece rekabetçi bir seviyededir.
6. Satın Alma Sürecindeki Diğer Masraflar
| Masraf Kalemi | Oran / Tutar |
|---|---|
| Gayrimenkul devir vergisi | %3.09 |
| Noter ücreti | ~%1 |
| Avukatlık ücreti | ~%1 – %1.5 |
| Tapu tescil ücreti | ~%0.5 |
| Mühendis/ekspertiz ücreti | ~500 – 1.000 € |
| Golden Visa başvuru ücreti | 2.000 € |
| Toplam ek maliyet | ~%5.5 – %6.5 |
7. Yabancı Yatırımcılar İçin Özel Vergi Rejimleri
2020 yılında hayata geçirilen Non-Dom Vergi Rejimi kapsamında Yunanistan’a taşınan yabancı yatırımcılar, yurt dışı gelirleri için yalnızca yıllık sabit 100.000 € vergi ödeyebilmektedir. Bunun yanı sıra Yunanistan’a yerleşen yabancı emekliler, emekli maaşları üzerinden yalnızca %7 oranında sabit vergi ödemektedir.
Toplam Maliyet Özeti – 250.000 € Yatırım Senaryosu
| Kalem | Tutar |
|---|---|
| Mülk bedeli | 250.000 € |
| Gayrimenkul devir vergisi (%3.09) | ~7.725 € |
| Noter + avukat + tapu | ~6.250 € |
| Golden Visa başvuru ücreti | 2.000 € |
| Mühendis/ekspertiz ücreti | ~750 € |
| Toplam başlangıç maliyeti | ~266.725 € |
| Yıllık ENFIA vergisi | ~800 – 1.500 € |
| Kira geliri vergisi (%15) | ~1.125 € |
| Yıllık toplam vergi yükü | ~1.925 – 2.625 € |
Sonuç
Yunanistan Golden Visa vergileri, Avrupa’nın diğer Golden Visa destinasyonlarıyla kıyaslandığında son derece rekabetçi ve yatırımcı dostu bir yapıya sahiptir. %3.09 gayrimenkul devir vergisi, %15’ten başlayan kira geliri vergisi, %15 sermaye kazancı vergisi ve yeni inşaatlarda KDV muafiyeti, Yunanistan’ı vergisel açıdan Avrupa’nın en cazip gayrimenkul yatırım pazarlarından biri haline getirmektedir.
